L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: LE NUOVE NORMATIVE

Le novità introdotte dalla Nuova disciplina del Condominio (Legge 220/12 – D.L. 145/13)

Innanzi tutto con la nuova normativa l’obbligatorietà per la nomina dell’amministratore è passata da fabbricati con più di quattro condomini a fabbricati con più di otto condomini, ossia con più di otto teste; qualora, nei casi previsti, l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore la stessa viene fatta dall’autorità giudiziaria anche su richiesta di un solo condomino o dell’amministratore dimissionario.

Chi può fare l’amministratore?

I requisiti che un amministratore deve avere per svolgere l’incarico sono indicati all’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile e più precisamente sono:

• il godimento dei diritti civili;
• non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimoni o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non essere interdetti o inabilitati;
• il nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• aver frequentato un corso di formazione iniziale e aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Qualora l’amministratore venga nominato tra uno dei condomini dello stabile, lo stesso deve avere i requisiti sopra indicati con esclusione di quelli ai numeri 6 e 7.

La formazione periodica di cui al punto 7 è normata dal DM 140/14 e pertanto, entro il mese di ottobre di ogni anno, l’amministratore professionista deve obbligatoriamente partecipare ad un corso della durata di 15 ore e sostenere esame finale con esito positivo.

Per quanto sopra è buona norma, al momento del conferimento e/o al momento di conferma dell’incarico di amministratore, chiedere al professionista di presentare l’attestato di formazione obbligatoria con il superamento dell’esame.

La mancata formazione periodica di fatto fa venire meno uno dei requisiti indicati dal Codice e rende la nomina/conferma dell’amministratore nulla, in quanto l’art. 71 bis disp.att.c.c. è norma imperativa di ordine pubblico.

All’atto della nomina/conferma l’amministratore deve accettare l’incarico e comunicare i propri dai anagrafici, professionali, il codice fiscale (se si tratta di società indicare anche la sede legale e la denominazione), il locale dove si trovano i registri (anagrafe condominiale verbale assemblea, nomina e revoca amministratore e registro contabilità) nonché i giorni e le ore in cui i condomini possono prendere visione, gratuitamente, dei medesimi registri e ottenere, previo rimborso delle spese, copia firmata dall’amministratore stesso.

L’amministratore deve all’atto di accettazione della nomina e/o della conferma, a pena di nullità della nomina stessa, comunicare analiticamente i compensi dovuti per l’attività che andrà a svolgere.

La nomina dell’amministratore può essere subordinata alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti da lui compiuti nell’esercizio del mandato.

La predetta polizza dovrà essere adeguata dall’amministratore nei massimali se nel periodo del suo incarico l’assemblea delibera lavori straordinari.

L’adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato dall’assemblea e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

La durata dell’incarico di amministratore è di un anno e si intende rinnovato per eguale periodo.

L’assemblea può comunque deliberare la revoca dell’amministratore in ogni tempo con le maggioranze previste per la nomina (maggioranza degli intervenuti in assemblea che raggiungano metà del valore dell’edificio) oppure la stessa può essere disposta dall’autorità giudiziaria, anche su ricorso di un solo condomino per gravi irregolarità.

Le gravi irregolarità che vengono identificate nel codice riformato sono:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

L’amministratore ha l’obbligo di aprire un conto corrente (bancario o postale) specifico per ogni condominio dove fare transitare le somme ricevute ed erogate per il medesimo condominio: ciascun condomino, tramite l’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica del predetto conto.

L’amministratore ha l’obbligo di redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per l’approvazione entro centoottanta giorni dalla chiusura del rendiconto stesso.

L’amministratore dovrà affiggere nel luogo di accesso al condominio o di maggiore uso comune, un cartello con indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore (in mancanza dell’amministratore il cartello dovrà contenere le generalità ed i recapiti, anche telefonici, della persona che svolge le funzioni analoghe a quelle dell’amministratore).

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

P.I. Marco Paganelli

Consulente Condominiale UPPI BOLOGNA