Amministratore di condominio: revoca assembleare e giudiziale

La revoca assembleare. L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea di condominio in ogni tempo, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure secondo le modalità previste dal regolamento di condominio. È sempre l’assemblea che, convocata per la revoca o in seguito alle dimissioni dell’amministratore, nomina il nuovo.

È necessaria una giusta causa per revocare? No, la revoca da parte dell’assemblea condominiale non richiede l’esistenza di una giusta causa, considerata la natura fiduciaria del rapporto tra amministratore e condominio. Tuttavia la giurisprudenza ha ritenuto che, potendosi applicare a tale rapporto contrattuale la disciplina del mandato, qualora la giusta causa non sussista, l’amministratore potrà chiedere il risarcimento del danno conseguente alla sua revoca.

La revoca giudiziale. Il codice civile all’art. 1129 stabilisce poi che la revoca dell’amministratore può essere altresì disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 (omessa/tardiva comunicazione all’assemblea dei condomini  della notifica di una citazione o provvedimento che abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni) ovvero in caso di gravi irregolarità.

Quali sono i casi di grave irregolarità previsti dal codice civile?

1.l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2.la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3.la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;

4.la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5.l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6.qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7.l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130 c.c., n. 6, 7, e 9 (mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nonché la mancata fornitura, al condominio che ne faccia richiesta, dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle relative liti in corso);

8.l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali, del codice fiscale o, si tratta di società, della sede legale e della denominazione, del locale ove si trovano i registri di cui ai nn. 6) e 7) dell’art. 1130 c.c., nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia).

Si tratta di un elenco tassativo? No, non si tratta di un elenco tassativo, ossia potrebbero esserci anche altre ipotesi di grave irregolarità, anche non previste espressamente dalla norma, valutabili caso per caso da parte dell’assemblea condominiale. La giurisprudenza ha infatti ritenuto gravi irregolarità nella gestione anomala, non necessariamente dissennata o infedele, purché esistano elementi precisi e concordanti che portino a ritenere che la protratta permanenza nella carica dell’amministratore revocando risulti pregiudizievole per l’interesse del condominio. Costituisce grave irregolarità anche la mancata predisposizione del rendiconto condominiale entro il termine di legge. Inoltre, anche la mancata apertura del conto corrente ad opera dell’amministratore che comporti confusione tra il suo patrimonio e quello del condominio integra una grave irregolarità cui può conseguire la revoca dello stesso.

Quali comportamenti non sono invece ritenuti gravi irregolarità? Secondo la giurisprudenza non sono ritenute idonee ad integrare gravi irregolarità, ad esempio:

– il mancato ricorso in giudizio contro la ditta appaltante per vizi nell’esecuzione delle opere edili;

– l’incremento delle quote condominiali senza autorizzazione, qualora ci siano gravi urgenze;

– il ritardo di quattro mesi nell’informare i condomini di un contenzioso in atto;

– l’esecuzione di delibere nulle o annullabili;

– lamentele inerenti delibere mai impugnate dai condomini ricorrenti.

Come si svolge la procedura di revoca? L’amministratore può essere revocato dall’assemblea di condominio con le stesse maggioranze richieste per la sua nomina. In caso di revoca giudiziaria con ricorso anche di un solo condomino al giudice competente.

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato