DEBITI CONDOMINIALI IN PRESCRIZIONE: FACCIAMO CHIAREZZA
La prescrizione, prevista dal codice civile è, per definizione, l’estinzione del diritto che si verifica quando il titolare omette di esercitarlo per tutto il tempo previsto dalla legge.
Quando un diritto è prescritto, pertanto , il titolare non può più avanzare alcuna pretesa e il debitore non è obbligato a pagare. Viene da sé, tuttavia, che il debitore potrebbe comunque pagare , in adempimento di un dovere morale, ma non giuridico e, una volta che il pagamento fosse avvenuto, non potrebbe più chiedere indietro la prestazione erogata
Per legge, non esiste un termine unico di prescrizione, visto che esso varia a seconda del tipo di diritto o, in alcuni casi , delle situazioni concrete .
In generale, la prescrizione si compie in 10 anni ( è quella che viene definita prescrizione ordinaria ). Solitamente, dunque, il creditore avrà 10 anni di tempo per esercitare il proprio diritto a riscuotere una somma, salvo che si tratti di un diritto per cui è previsto un termine più lungo o più breve.
Accanto alla prescrizione ordinaria, ci sono le prescrizioni brevi, previste per alcuni tipi di diritti ; ad esempio, il diritto al risarcimento del danno derivante da fatto illecito compiuto da altri si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato , se però è stato commesso a seguito di circolazione di veicoli, si prescrive in due anni ; il diritto a riscuotere pigioni si prescrive in cinque anni : i diritti derivanti dal contratto di trasporto si prescrivono in un anno; i diritti derivanti dal contratto di assicurazione si prescrivono, anch’essi, in un anno .
Per quanto riguarda le spese condominiali, esse si prescrivono in cinque anni, se trattasi di spese condominiali fisse ; rientrano , ad esempio, in tale categoria la pulizia o la manutenzione ordinaria di un edificio .
Un discorso a parte vale, invece, per le spese relative ai lavori di straordinaria manutenzione, per i quali il termine di prescrizione si amplia e coincide con quello ordinario decennale.
Proprio con un recentissimo orientamento dei Giudici di merito, è stato fatto valere il termine di prescrizione ordinaria decennale riferito ad alcuni lavori di straordinaria manutenzione effettuati sui balconi di proprietà di alcuni condomini .
Questi ultimi, avevano presentato al Tribunale di Roma una opposizione a decreto ingiuntivo contro un atto notificato dal Condominio, al fine di recuperare alcune somme dovute in forza dei suindicati lavori .
I condomini avevano tentato di far valere il termine di prescrizione breve ( cinque anni ) , già trascorso, affermando che detto termine dovesse essere fatto valere per qualsiasi tipologia di spesa condominiale, ma le loro richieste non hanno trovato accoglimento ; con la sentenza 18826 del 2015, infatti, la quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha affermato che il termine breve ha senso solo con riferimento alle spese periodiche, che si rinnovano annualmente.
Nel caso di specie, invece, il rifacimento dei balconi era evidentemente una spesa di carattere straordinario.Per potersi ritenere esenti dal pagamento , quindi, i condomini avrebbero dovuto attendere dieci anni conseguentemente il decreto ingiuntivo, è stato confermato.
Considerando che, peraltro, le delibere assembleari con le quali i lavori erano stati approvati non erano state impugnate, i proprietari del balcone restaurato non hanno nessuna altra possibiltà di sottrarsi al pagamento di quanto dovuto. Fu stabilito, quindi, che il termine di prescrizione decorre dalla delibera di approvazione della relativa spesa.
Poco prima della pronuncia del Giudice di Roma suindicata, tuttavia, la Corte di Cassazione , con la sentenza n° 4489/2014, è tornata a considerare di fondamentale importanza la delibera di riparto delle spese , anche ai fini del termine di prescrizione , sottolineando che la decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese , e del relativo stato di riparto , creando, dunque, alcuni dubbi interpretativi nel caso in cui il piano di riparto dovesse mancare.
Il Giudice di Pace di Campobasso, con una recentissima sentenza del 5 aprile 2016, ha nuovamente affrontato la questione, stavolta relativa al mancato pagamento, da parte di un condomino , degli oneri per la sistemazione dei balconi e della facciata condominiale L’intervento manutentivo si era concluso nel gennaio del 2008, ma la relativa spea veniva approvata dall’assemblea solamente con una delibera del 18 gennaio del 2013 , contestualmente al consuntivo di gestione e allo stato di riparto.
Il condomino, dunque, promuoveva opposizione in ragione, tra l’altro , della intervenuta prescrizione del diritto, sostenendo in particolare che il credito era sorto nel febbraio dell’anno 2008, data in cui il Condominio aveva saldato l’appaltatore , e che la prescrizione quinquennale risultava già maturata al momento della notifica del decreto .
Il Giudice di Pace di Campobasso, nel rigettare l’opposizione, prende le mosse proprio dalla distinzione fra oneri condominiali ordinari o fissi e oneri straordinari o occasionali. I primi attengono ai normali fabbisogni del fabbricato, come ad esempio la pulizia e la manutenzione ordinaria, e hanno carattere ciclico, rinnovandosi nel corso di ogni esercizio di gestione. Proprio in virtù dell’evidente natura periodica dell’obbligazione, detti oneri sono soggetti al termine prescrizionale breve indicato dall’art. 2948 comma 4 c.c. Viceversa, gli esborsi conseguenti a eventi non abituali o contingenze episodiche, che costituiscono una spesa che non si ripete nel tempo , si configurano alla stregua dei normali crediti e sono quindi, assoggettati alla prescrizione ordinaria di dieci anni .Non è importante, dunque, e di conseguenza, che il termine prescrizionale venga fatto decorrere dalla approvazione della spesa nel relativo consuntivo e riparto oppure, al momento del saldo dell’appaltatore, come sostenuto nel caso di specie dal condomino opponente . Afferma , infatti, il Giudice che “ il rifacimento dei balconi e della facciata è evidentemente una spesa di carattere straordinario.Pertanto, anche volendo sostenere la tesi di parte opponente, ossia far decorrere il termine di prescrizione dell’11.2.2008, data in ci veniva corrisposto alla ditta il saldo della fattura, comunque non risulterebbe maturata la prescrizione decennale” .
Come già detto in precedenza, anche questo recente orientamento aderisce a quello già espresso dalla Corte di Cassazione, anche in relazione al momento dal quale far decorrere la prescrizione ; ci si riporta, dunque, all’orientamento già consolidato fin dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 15288/2005, secondo il quale è la delibera di approvazione della spesa a far generare il credito in capo al Condominio , e non, ad esempio, il momento del saldo della fattura, che può essere anche antecedente.
Occorrerà, dunque, porre attenzione alla tipologia di spesa condominiale da sostenere e al momento in cui la stessa viene deliberata, al fine di poter calcolare precisamente la decorrenza e la durata della prescrizione.
Avv. Francesca Ursoleo
Consulente legale UPPI Bologna
