La restituzione delle chiavi dell’immobile locato

Come ci si deve comportare con il conduttore in caso di restituzione delle chiavi dell’immobile. E’ sufficiente la mera consegna delle chiavi, oppure è necessario redigere un verbale di riconsegna, oltre la materiale restituzione delle chiavi?

**********************
Con sentenza n. 550/2012, la Corte di Cassazione ha affermato che l’obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell’art. 1590 c.c.., può ritenersi correttamente adempiuta anche mediante la semplice restituzione delle chiavi dell’immobile, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. Nel caso deciso, la Suprema Corte ha perciò confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi, effettuata nelle mani dei legali delle locatrici, dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell’immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava.
CASISTICA GIURISPRUDENZIALE
Secondo un più rigoroso indirizzo giurisprudenziale, invero, il conduttore, per sottrarsi agli obblighi conseguenti alla situazione di mora debendi, deve effettuare la riconsegna dell’immobile al locatore, o fargliene offerta formale ai sensi dell’art. 1216 c.c. (v. Cass. n. 2086/2002; Cass. n. 1941/2003).
Ad avviso di altra più mite interpretazione, il conduttore può evitare la mora anche effettuando un’offerta non formale al locatore: l’eventuale illegittimo rifiuto di quest’ultimo, opposto ad altre modalità di offerta di riconsegna dell’immobile locato, ex art. 1220 c.c., diverse dall’offerta formale, purché serie, concrete e tempestive, escluderebbe, quindi, la mora del conduttore nell’adempimento dell’obbligo di restituzione, esonerando lo stesso altresì dall’obbligo di pagare al locatore il corrispettivo convenuto previsto dall’art. 1591 c.c. (Cass., 3 settembre 2007, n. 18496; Cass. 7 giugno 2006 n. 13345; Cass. 14 febbraio 2006 n. 3184.
LA CONDOTTA DEL CONDUTTORE
In questo contesto, si comprendono altresì le oscillazioni delle decisioni che hanno, più specificamente, preso in considerazione la condotta del conduttore, il quale, al fine di adempiere al proprio obbligo restitutorio del bene, si limiti a riconsegnare simbolicamente al locatore le chiavi dell’immobile.
La suprema Corte già nel 2006 sanciva che l’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore, non può esaurirsi in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in un’effettiva restituzione delle chiavi, e quindi in una concreta immissione del bene nella sfera di concreta disponibilità del locatore: nel caso mancasse la cooperazione di quest’ultimo, si impone altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata riconsegna, un’offerta fatta a norma dell’ art. 1216 c.c. . Grava, peraltro, sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova del contrario ( Cass. 5 giugno 1996, n. 5270; Cass. n. 7776/ 2004).
Altrimenti, Cass. 24 marzo 2004, n. 5841, sosteneva, similmente a quanto appena ribadito da Cass. N. 550/2012, che l’adempimento dell’obbligo, gravante sul conduttore, di restituire la cosa locata debba ritenersi attuato, appunto, con la restituzione delle chiavi dell’immobile, senza necessità, ai fini dell’efficacia della riconsegna, che sia redatto un verbale in contraddittorio del locatore.
Né si è mancato di precisare che l’accettazione delle chiavi senza riserva da parte del locatore non significa affatto implicita rinuncia da parte dello stesso agli eventuali danni: ciò perché, se pure il locatore omette di constatare, all’atto della riconsegna dell’immobile, l’esistenza di danni causati dal conduttore, egli conserva certamente il diritto di chiederne il risarcimento finché la relativa azione non sia estinta per prescrizione o per rinuncia (Cass. 14 ottobre 1993, n. 10152).
Nell’ipotesi in cui per il contratto da sciogliere sia richiesta la forma scritta ad substantiam, il mutuo consenso deve rivestire la forma scritta (Cass. 14 ottobre 2002, n. 14524), e non può essere svincolato da qualsiasi requisito di forma o manifestarsi per fatti concludenti. In altri termini, l’accordo risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta va soggetto alla medesima forma stabilita per la conclusione di esso; il detto requisito può perciò ritenersi sussistente solo in presenza di un documento che contenga in modo diretto la dichiarazione della volontà negoziale estintiva e venga redatto allo specifico fine di manifestare tale volontà (Cass. 27 novembre 2006, n. 25126). A seguito, allora, della prescrizione di forma ad substantiam dei contratti di locazione abitativa, ex art. 1, comma 4, legge n. 431/1998, la prova del risoluzione consensuale non può comunque più essere fornita con riferimento all’esistenza di tempestive e inequivoche manifestazioni tacite di volontà, evidenzianti un’intenzione contraria alla prosecuzione del rapporto, considerato che, allo scioglimento del rapporto per fatti concludenti, è ormai di ostacolo l’assoggettamento del contratto al requisito di validità della forma scritta. Anche l’accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto di locazione abitativa soggetto all’art. 1, comma 4 legge n. 431/1998, deve, pertanto, rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione, e non può desumersi dal mero fatto della restituzione delle chiavi o del rilascio dell’appartamento. Pertanto è altamente consigliabile ottenere un verbale di consegna immobile da parte del conduttore sottoscritto, attestante la restituzione delle chiavi, eventuali danni dell’immobile che il medesimo ha cagionato, la dicitura attestante risoluzione del contratto di locazione tra le parti, gli eventuali canoni da pagare da parte del conduttore etc.
Avv. Marco Landucci
Delegazione UPPI Casalecchio di Reno Sud