IL NUOVO CONDOMINIO
In data 17/12/2012 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 la Legge 220 del 11/12/2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, la cosiddetta riforma del condominio, pubblicizzata dai telegiornali e da molte testate giornalistiche come la riforma che non permette di proibire di tenere cani e gatti negli appartamenti e come la normativa che permetterà il distacco dagli impianti di riscaldamento centralizzati per realizzare impianti di riscaldamento autonomi.
Premettiamo che la nuova normativa entrerà in vigore il 18/06/2013 e, pertanto, fino ad allora ogni decisione assunta nelle assemblee di condominio seguirà i dettati del Codice Civile attualmente vigente.
Al momento attuale sono stati avviati incontri, a livello delle associazioni di categoria degli amministratori, per cercare di capire ed interpretare le nuove norme e metabolizzare l’impatto che avranno sulla vita sociale delle persone e l’impatto che avranno nelle organizzazioni degli studi professionali che svolgono l’attività di amministratore.
Cerchiamo di addentrarci un attimo nella nuova normativa e dare le prime indicazioni sugli aspetti innovativi, partendo dalle maggioranze da assumere per le varie delibere.
Iniziamo da quelle previste dall’articolo 1136 del nuovo codice che ha apportato alcune modifiche al precedente testo.
Per la regolare costituzione dell’assemblea di prima convocazione occorre che siano presenti tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre prima occorrevano i due terzi del valore dell’edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Esempio: condominio formato da 30 condomini; con la nuova normativa l’assemblea di prima convocazione è valida se sono presenti 16 condomini che rappresentano 667 millesimi mentre con la vecchia normativa erano 20 i condomini che dovevano rappresentare sempre 667 millesimi.
La validità delle deliberazioni, in prima convocazione, è rimasta invariata e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Novità è, in quanto prima non prevista, la maggioranza per la regolare costituzione dell’assemblea di seconda convocazione, che ricordiamo deve essere convocata un giorno successivo a quella della prima e non oltre i dieci giorni dalla medesima.
Tale maggioranza prevede la presenza di un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipati al condominio; le delibere sono valide se approvate con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le delibere per la nomina dell’amministratore, per le liti attive e passive, per la ricostruzione e/o riparazioni straordinarie di notevole entità hanno mantenuto il quorum precedente, sia in prima che in seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore millesimale.
Sono invece cambiate le maggioranze per le delibere che attengono alle innovazioni (articolo 1120) e alla realizzazione di impianti non centralizzati di ricezione televisiva e produzione di energia da fonti rinnovabili (articolo 1122-bis): il nuovo testo prevede la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
La novità più importante in termini di maggioranze e incombenze per la convocazione dell’assemblea arriva dalle disposizioni per la modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni (articolo 1117-ter).
Infatti qualora l’assemblea, nell’interesse condominale, decida di modificare l’uso di una parte comune, lo può fare con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio ed i quattro quinti del valore dell’edificio.
Parte importante è rappresentata dalle incombenze in carico all’amministratore per quanto riguarda la convocazione.
La stessa deve essere affissa nei locali di maggiore uso comune o negli spazi a tal fine destinati per non meno di trenta giorni consecutivi e deve essere inviata ai condomini, mediante raccomandata o mezzi telematici equipollenti (posta elettronica certificata), in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di prima convocazione; inoltre la convocazione deve indicare le parti comuni che si vogliono modificare ed indicare la nuova destinazione d’uso – in caso di mancanza di questi due dati l’assemblea è da dichiararsi nulla.
Sono vietate le modifiche di destinazione d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità dell’edificio, alla sicurezza dello stesso o che ne alterano il decoro architettonico.
Oltre alle maggioranze, la nuova normativa ha modificato in maniera sostanziale la figura dell’amministratore e delle obbligazioni allo stesso attribuibili.
La nomina dell’amministratore è resa obbligatoria nei condomini con più di otto condomini e, qualora l’assemblea non provveda, la nomina viene fatta dall’autorità giudiziaria, anche su richiesta di un solo condomino.
L’altra importante novità è quella che la richiesta all’autorità giudiziaria di nomina del nuovo amministratore può essere fatta dall’amministratore dimissionario se l’assemblea non provvede a nominare il nuovo.
Con la riforma vengono previsti, per ogni condominio, quattro registri:
• registro verbali
• registro nomina / revoca amministratore
• registro contabilità
• registro di anagrafe condominiale.
Per quanto riguarda il registro verbali nulla di nuovo poiché lo stesso è praticamente già presente in tutti i condomini.
Il nuovo registro di nomina e revoca amministratore deve contenere, in ordine cronologico, le date di nomina e revoca di ciascun amministratore.
Il registro di contabilità, che può essere tenuto anche con modalità informatiche, deve contenere in ordine cronologico i singoli movimenti di entrata ed uscita: novità importante é che tali movimenti devono essere registrati entro trenta giorni dall’effettuazione.
Il registro di anagrafe condominiale interesserà in maniera importante tutti i condomini.
L’amministratore dovrà chiedere, per tenere il predetto registro, le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali (nuda proprietà, usufrutto, ecc.) e di diritti personali di godimento (locatario, comodatario, ecc.) comprensive del codice fiscale di ognuno, della residenza e/o del domicilio, dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare e tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle relative unità immobiliari.
Il condomino è obbligato a fornire tale dati all’amministratore; qualora i condomini non rispondano o forniscano dati incompleti l’amministratore dovrà sollecitare, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie a tenere il registro e, decorsi trenta giorni dalla raccomandata, qualora non venga fornita risposta oppure i dati siano incompleti, l’amministratore procederà all’acquisizione di quanto necessario addebitando il costo al condomino inadempiente.
Quando un’assemblea nomina o rinnova il mandato ad un amministratore, lo stesso deve procedere all’accettazione e contestualmente deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, qualora trattasi di società, deve essere comunicata la sede sociale e la denominazione esatta della società, deve comunicare il locale dove si trovano i registri nonché i giorni e le ore in cui ogni condomino, previa richiesta all’amministratore, può prenderne visione gratuitamente e ottenere, previo il rimborso delle spese, copia da lui firmata.
Quando l’assemblea provvede a nominare un amministratore, la stessa può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti da lui compiuti nell’esercizio del mandato.
La predetta polizza dovrà essere adeguata dall’amministratore nei massimali se nel periodo del suo incarico l’assemblea delibera lavori straordinari.
L’adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato dall’assemblea e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.
Altro obbligo dell’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e/o del suo rinnovo è quello di specificare in maniera analitica, pena nullità della nomina, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
L’amministratore ha l’obbligo di aprire un conto corrente (bancario o postale) specifico per ogni condominio dove fare transitare le somme ricevute ed erogate per il medesimo condominio: ciascun condomino, tramite l’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica del predetto conto.
L’amministratore ha l’obbligo di redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per l’approvazione entro centoottanta giorni dalla chiusura del rendiconto stesso.
In ogni condominio dovrà essere presente, nel luogo di accesso al condominio o di maggiore uso comune, un cartello con indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore il cartello dovrà contenere le generalità ed i recapiti, anche telefonici, della persona che svolge le funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’incarico di amministratore di condominio può essere assunto da coloro:
1) che hanno il godimento dei diritti civili;
2) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimoni o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4) che non siano interdetti o inabilitati;
5) il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
6) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
7) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
L’amministratore nominato tra i condomini dello stabile deve avere i requisiti sopra indicati con esclusione di quelli ai numeri 6 e 7.
Novità importante riguarda l’esecuzione forzosa per il recupero delle somme dovute dai condomini.
Qualora l’assemblea espressamente non dispensi l’amministratore, lo stesso dovrà agire nei confronti dei morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
L’amministratore nominato rimane in carica per un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
Su questa definizione vi sono due visioni interpretative: la prima, di fatto, porta a dire che l’amministratore dura in carica due anni salvo che non venga richiesta la revoca da parte dei condomini; la seconda invece porta a dire che si può ravvisare un rinnovo tacito, come per esempio le polizze assicurative che si rinnovano per egual periodo salvo che non venga inviata disdetta, e di fatto, se non viene richiesta la revoca, il rinnovo è automatico.
Un altro aspetto che necessiterà di chiarimenti è quanto indicato al numero 4 dell’articolo 1135 (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini) del nuovo testo in materia di condominio, dove l’assemblea deve costituire, obbligatoriamente, un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori in caso di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni.
L’aspetto da chiarire è: il fondo speciale prima dell’inizio dei lavori deve avere al suo interno tutti i soldi relativi all’appalto?
Alcune prime interpretazioni propendono per il sì altre propendono per il no.
Noi siamo per la prima interpretazione in quanto tale soluzione eliminerebbe ogni problematica in merito a morosità da parte dei condomini che potrebbero sfociare in azioni legali ed eliminerebbe il problema della responsabilità solidale e/o parziaria dei condomini di fronte al fornitore.
Altra novità riguarda la rappresentanza in assemblea per i super condomini.
Quando si è in presenza di più di sessanta partecipanti ogni condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più fabbricati e per la nomina dell’amministratore.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
E’ stato anche istituito un limite alle deleghe: quando si è in presenza di più di venti condomini, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Ci riserviamo di affrontare nuovamente il testo della riforma alla luce delle interpretazioni che nel frattempo emergeranno nelle varie sedi di studio.
Marco Paganelli
Consulente Condominiale UPPI Bologna
