La riforma del Condominio e le nuove maggioranze assembleari

La Legge 11/12/2012 n. 220, pubblicata sulla G.U. n. 293 del 17/12/2012, ha modificato l’assetto dell’Istituto Condominiale, nella veste confezionata dal legislatore del 1942.
La citata novella denota, ovviamente, luci ed ombre che rispettivamente si possono sintetizzare, le une, nella richiesta di una maggiore professionalità, trasparenza e responsabilità dell’amministratore, e, le altre, in una superficialità nella redazione e composizione delle norme, talvolta di difficile comprensione e dubbia coerenza giuridica.
L’ultimo legislatore ha spaziato in diversi campi, ponendo mano a molte norme ed inserendone nuove.
Ha modificato e responsabilizzato l’amministratore, che ora dovrà essere nominato obbligatoriamente quando i condomini sono più di otto. Ha stabilito il rinnovo tacito della nomina, salva delibera di revoca. Ove richiesto dall’assemblea, l’amministratore dovrà essere titolare di polizza assicurativa R.C. e dovrà analiticamente dettagliare il possesso di determinati requisiti. Nel caso di mancata indicazione da parte dell’amministratore del suo compenso, la nomina sarà nulla.
L’amministratore dovrà, poi, per precisa disposizione legislativa, rendersi disponibile, al fine di agevolare l’accesso agli atti condominiali a tutti i condomini. Dovrà, inoltre, redigere il rendiconto entro 180 giorni e nello stesso termine dovrà richiedere nei confronti dei morosi decreto ingiuntivo.
E’ obbligato a tenere il Registro dell’Anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina dell’amministratore e di contabilità. Non potrà l’amministratore essere portatore di deleghe in assemblea. Dovrà, infine, possedere requisiti particolari e specifici, oltre al titolo di studio, e dovrà provvedere all’accensione di un conto corrente dedicato per ogni Condominio su cui far rifluire tutte le operazioni contabili in entrata ed uscita.
I Condomini, recependo un principio ormai consolidato statuito dalla Corte di Cassazione, potranno essere legittimamente, per chiara previsione legislativa, amministrati da Società, i cui rappresentanti, ovvero, loro delegati alle attività di amministrazione, dovranno essere in possesso dei requisiti prescritti.
Molte norme della novella possiamo dire che erano già operanti, posto che le stesse venivano così applicate, secondo i principi che nel tempo la Suprema Corte di Cassazione aveva statuito.
Invero, anche il distacco individuale dall’impianto di riscaldamento può essere effettuato dai singoli, purchè non crei squilibrio di funzionamento o aggravi di spese per gli altri condomini. E’ stato regolamentato il diritto dei singoli all’installazione di impianti di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni, senza alcuna autorizzazione, ma solo con attività di controllo dell’assemblea.
E’ stata inserita nella novella anche la multiproprietà ed il supercondominio, sconosciuti al legislatore del 1942, con conseguente applicabilità ai citati istituti delle nuove norme.
Seppure l’elencazione delle parti comuni di cui all’art. 1117 C.C. sia solo esemplificativo, sono stati aggiunti all’elenco anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici ed i sottotetti con adeguate caratteristiche. La divisione delle parti comuni può essere deliberata solo con il consenso unanime di tutti i condomini.
E’ stato anche previsto che alcun Regolamento di Condominio potrà vietare la detenzione degli animali domestici.
E’ stata istituita la possibilità per l’assemblea di nominare un Consiglio di condomini di tre membri per gli edifici con almeno dodici condomini.
E’ stato regolamentato l’obbligo di bilancio con annesso stato patrimoniale e relazione accompagnatoria, con possibilità per l’assemblea di nominare un revisore.
La documentazione dovrà essere conservata per dieci anni.
La presente modifica, appare evidente, è stata mutuata dalle norme societarie, seppure non si è concluso il progetto di far diventare il Condominio persona giuridica, con i relativi oneri ed obblighi.
L’intera impostazione della riforma, modificata parzialmente in corso d’opera, depone per questa considerazione, visto anche l’ampliamento dei poteri conferiti all’amministratore, che sarebbe dovuto diventare, evidentemente, l’A.U. del Condominio – Società – persona giuridica.
Tanto è avvenuto anche per l’opportuno e provvido intervento dell’U.P.P.I. – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari – che in sede di Commissione ha fatto sentire la sua voce.
L’assemblea, inoltre, può deliberare l’attivazione di un sito web condominiale, dal quale i condomini possono anche scaricare dati.
E’ stato, poi, ribadito dalla riforma quanto il Supremo Collegio aveva già stabilito con la nota sentenza dell’08/04/2008 n. 9148 sulla parziarietà delle obbligazioni condominiali, sicchè i condomini restano vincolati nei confronti dei terzi solo previa preventiva escussione dei morosi. A tal proposito, vi è obbligo dell’amministratore di fornire ai creditori il nominativo dei condomini morosi e dell’assemblea di deliberare obbligatoriamente un fondo speciale pari all’importo dell’ammontare dei lavori straordinari da eseguire.
La solidarietà nel pagamento delle spese viene obbligatoriamente applicata tra nudo proprietario ed usufruttuario.
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A questo punto, dopo questo brevissimo excursus della novella, certamente non esaustivo e molto rapido, passiamo alle maggioranze, c.d. quorum costitutivi e deliberativi, fermo restando che è stato lasciato inalterato per il raggiungimento delle maggioranze il criterio misto (per teste e per millesimi), già previsto anteriforma.
Le maggioranze statuite dal legislatore della novella hanno visto una riduzione dei quorum precedenti, richiesti evidentemente nell’intento di agevolare le decisioni assembleari e certamente al fine di rendere più fluida la gestione condominiale.
Le prime modifiche riguardano la costituzione dell’assemblea. Conservando, come sopra riferito, il criterio misto, è stato ridotto il requisito per teste, fissando in prima convocazione la maggioranza dei partecipanti al Condominio (non più i 2/3 dei partecipanti al Condominio), mentre in seconda convocazione, che si terrà quando l’assemblea non abbia potuto deliberare in prima convocazione per mancanza dei quorum costitutivi, l’assemblea sarà validamente costituita con l’intervento di almeno 1/3 dei partecipanti al Condominio ed almeno 1/3 del valore dell’intero edificio, con esplicita previsione, rispetto alla precedente normativa che non la prevedeva apertis verbis.
Accertata, quindi, la regolarità della costituzione in prima convocazione, le decisioni poste all’ordine del giorno saranno valide se approvate con un numero di voti, sempre nel rispetto del criterio misto (teste, valori millesimali), che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei valori millesimali.
Le deliberazioni in seconda convocazione saranno valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno 1/3 del valore dell’edificio.
E’ stata istituita una nuova maggioranza, quella dei 4/5 dei partecipanti al Condominio e dei 4/5 del valore dell’edificio, che è richiesta nel caso di modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni.
Vi è stata, inoltre, una diminuzione dei quorum deliberativi afferenti alle innovazioni di carattere ed interesse sociale, come sicurezza, barriere architettoniche, impianti di energia rinnovabile, salubrità, contenimento energetico, parcheggi, impianti di ricezione radio-televisivi e di flussi telematici, per le quali è richiesto un quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed ½ del valore dell’intero edificio.
Per le altre innovazioni è richiesta la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
Infine, ferma restando l’unanimità dei consensi per la rettifica o modifica delle tabelle millesimali, nel caso di errore, l’unanimità dei consensi non è più richiesta. Invero, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno la metà del valore dell’intero edificio possono essere modificati o rettificati i valori millesimali in caso di errore, ovvero in caso di alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Si riporta qui di seguito, riteniamo, un utile e completo quadro sinottico con tutte le maggioranze di facile consultazione ed interpretazione.

maggioranze assembleari dopo riforma
Avv. Ciro PARISI
Presidente UPPI Taranto