LA RIFORMA DEL CONDOMINIO: LE NOVITA’

La norme del codice civile in materia di condominio sono rimaste invariate per 70 anni.
In questi lunghi anni il mondo, il vivere civile, sono cambiati ed hanno subito profonde modificazioni.
La giurisprudenza si è più volte pronunciata sopperendo le carenze normative.
Oggi la riforma del condominio di recente pubblicazione ( legge n. 220 del 11 dicembre 2012 -gazzetta ufficiale n. 293 del 17/12/2012) recepisce proprio gli orientamenti e le decisioni più recenti della Corte di Cassazione in materia condominiale.
Le novità in materia di parti comuni:
La riforma modifica l’art. 1117 c.c. e fornisce un elenco più particolareggiato (anche se non esaustivo) di quelle che sono le parti comuni. Tra queste (oltre quelle già previste nella vecchia norma) fanno la comparsa : tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune[..]i pilastri e le travi portanti[..]i sottotetti destinati per le caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune[..]gli impianti per la ricezione radiotelevisiva, di flussi telematici[..].Nella norma compare il concetto di multiproprietà a godimento periodico.
Un articolo di nuova formulazione per chiarire che cosa si intenda per “condominio”:il nuovo art. 1117 bis c.c.
La norma estende ed amplia la nozione di condominio: sono ricompresi espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali e (es. villaggi residenziali) ed i “supercondomini” quelli cioè costituiti da più condomini.
Un articolo di nuova formulazione per disciplinare il “cambio della destinazione d’uso delle parti comuni”: il nuovo art. 1117 ter c.c.
Le maggioranze necessarie: 4/5 dei partecipanti al condominio e 4/5 del valore dell’edificio.
Il nuovo e preciso iter di convocazione assembleare: convocazione affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e tramite lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione deve indicare le parti comuni oggetto delle modifiche e la dichiarazione che sono state rispettati gli adempimenti inerenti la convocazione.
Viene sancito il divieto per le modificazioni delle destinazioni d’uso che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Un articolo di nuova formulazione per disciplinare “la tutela delle destinazioni d’uso”: l’art. 1117 quater c.c.
In caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso previste l’amministratore o i condomini anche singolarmente possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione di un assemblea per far cessare la violazione anche mediante azioni giudiziarie. Maggioranza richiesta: è quella dell’art. 1136 c.c. II comma.
Le novità in materia di “diritti dei partecipanti sulle parti comuni e distacco dall’impianto centralizzato”: l’art.1118 c.c.
Il condominio non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni ma può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In detto caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Le novità in materia di “indivisibilità delle parti comuni” :l’art. 1119 c.c.
-Per la divisione delle parti comuni sarà richiesto anche il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Le novità in materia di “innovazioni” : il nuovo art. 1120 c.c.
Quorum deliberativo ridotto (maggioranza degli intervenuti e ½ del valore) per le innovazioni di particolare interesse sociale che abbiano ad oggetto: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati.
Il nuovo e preciso iter di convocazione assembleare: convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore entro trenta giorni dalla richiesta anche da parte di un solo condomino. La convocazione deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza l’amministratore deve invitare senza indugio il condominio proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Le novità in materia di “lavori su parti esclusive”: l’art. 1122 c.c.
Divieto di compiere opere su parti di proprietà privata o uso individuale che possano arrecare danno alle parti comuni ovvero determinare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Prevista la preventiva comunicazione all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Un articolo di nuova formulazione per disciplinare “le innovazioni agevolate”. Il nuovo art. 1122 bis c.c.
Le installazioni di impianti radiotelevisivi non centralizzati e di produzione di energia da fonti rinnovabili devono essere eseguiti in modo da recare il minor pregiudizio alle cose comuni e preservare il decoro architettonico.
L’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, a servizio dei singoli proprietari, è consentita su lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune oltre che, naturalmente, sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
L’assemblea può prescrivere con la maggioranza degli intervenuti che possieda almeno i 2/3 del valore dell’edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione dei lavori per antenne e fonti rinnovabili o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, può prevedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento del condominio o comunque quelle in atto, può subordinare l’esecuzione delle opere a garanzie per i danni eventuali. Per eseguire dette opere l’interessato può altresì pretendere di accedere alle proprietà private degli altri condomini, se necessario. Si precisa che l’assemblea svolge un ruolo di controllo ma che le installazioni possono avvenire anche senza autorizzazione.
Un articolo di nuova formulazione per disciplinare “la videosorveglianza sulle parti comuni”: il nuovo art. 1122-ter c.c.
Per l’installazione richiesta la maggioranza degli intervenuti e ½ del valore.
Scale e ascensori: l’art. 1124 c.c.
Equiparate scale ed ascensori nei criteri di ripartizione delle spese..
La “nuova” figura dell’amministratore di condominio: gli articoli. 1129, 1130 e 1130 bis e le norme delle disposizioni di attuazione del c.c. modificate.
Nomina obbligatoria quando i condomini sono più di 8 (e non più almeno cinque).
Durata dell’incarico: due anni (rinnovo tacito dell’incarico annuale, salvo delibera di revoca).
Requisiti morali richiesti (art. 71 disp. Att. c.c.): a)godere dei diritti civili; b)assenza di precedenti reati contro il patrimonio;c) non essere stato sottoposto a misure di prevenzione; d) non essere stato protestato.
Requisiti professionali richiesti: diploma superiore e partecipazione a corsi di formazione professionale. Detti requisiti non sono richiesti qualora l’amministratore venga nominato tra i condomini dello stabile.
La perdita dei requisiti sopra indicati comporta la cessazione dell’incarico.
In tale caso i condomini senza alcuna formalità possono convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Obblighi
Obbligo di trasparenza in sede di nomina e di rinnovo dell’incarico: l’accettazione dell’incarico deve avvenire in forma scritta con un documento che, oltre a specificare l’onorario in dettaglio, deve dare informazioni anagrafiche e informazioni sul diritto dei condomini a consultare la documentazione. L’amministratore deve consegnare specifica analitica dei compensi all’atto della nomina o del rinnovo a pena di nullità dell’incarico.
-Obbligo per l’amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio.
-Obbligo di far transitare i flussi finanziari del condominio in entrata ed in uscita attraverso un apposito c/c intestato al condominio.
Obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Possibilità per l’assemblea di nominare un revisore per verificare la contabilità le condominio. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio (con funzioni consultive e di controllo) composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il rendiconto condominiale di gestione deve essere redatto annualmente. L’assemblea per la relativa approvazione deve essere convocata entro 180 giorni.
Obbligo di conservare la documentazione fiscale per dieci anni dalla data della relativa registrazione
Obbligo di stipula di una polizza professionale ove richiesta dall’assemblea i cui massimali vanno adeguati in caso di opere di manutenzione straordinaria.
Obbligo di tenuta di quattro diversi registri : 1)il registro di anagrafe condominiale.Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore in caso di inerzia invia raccomandata al condomino e se questi, decorsi trenta giorni, nulla comunica l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie addebitandone i costi al responsabile. 2)Registro dei verbali delle assemblee; 3) registro di nomina e revoca dell’amministrazione; 4) registro di contabilità.
Obbligo, salvo dispensa del condominio, di procedere per la riscossione forzosa delle spese condominiali entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità.
Attivazione, su richiesta dell’assemblea, di sito web condominiale che consenta ai condomini di avere libero accesso ai dati contabili ed alle delibere. Le spese di apertura sono a carico del condominio (art. 71 disp. Att. c.c.).
Nomina di amministratore anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica.
La revoca
La riforma ha moltiplicato i motivi per cui l’amministratore può essere revocato per gravi irregolarità sia dall’assemblea, sia dal giudice, anche su ricorso di un solo condomino.
In precedenza la revoca per giusta causa era ammissibile solo in presenza di fatti penalmente rilevanti.
Per la revoca in giudizio costituiscono gravi irregolarità (l’elencazione non è esaustiva): 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto condominiale e/o il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca o per la nomina del nuovo amministratore; 2)mancata esecuzione di provvedimenti imposti dal giudice, dalle autorità amministrative o dalle delibere dell’assemblea; 3) la mancata esistenza o uso del conto corrente condominiale; 4) la gestione delle entrate e delle uscite che determini possibile confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore, di altri condomini o condomini; 5) l’aver permesso la cancellazione dai registri immobiliari delle formalità per un credito insoddisfatto (pignoramenti, ipoteche); 6) l’avere tralasciato di curare con diligenza le azioni giudiziarie contro i condomini morosi e le conseguenti esecuzioni coattive; 7) mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, di quello di nomina e revoca dell’amministrazione e di quello di contabilità; 8)mancata esibizione al condomino che ne abbia fatto richiesta della documentazione inerente il pagamento delle spese condominiali e su eventuali giudizi in causa; 9)l’inesatta, incompleta o omessa comunicazione dei dati anagrafici, professionali, fiscali dell’amministratore, nonché dei giorni e delle ore in cui è possibile prendere visione della documentazione; 10) la mancata comunicazione all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti che abbiano un contenuto che esorbita i poteri dell’amministratore; 11) la mancata notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimali.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
Le novità in materia di poteri dell’assemblea, costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni: le modifiche agli articoli 1135, 1136 e 1137 c.c., art. 66 e 67 delle disposizioni di attuazione
Viene prevista obbligatoriamente la costituzione da parte dell’assemblea di un fondo speciale pari all’importo dei lavori in caso di opere di manutenzione straordinaria e innovazioni.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
Vengono abbassati i quorum costitutivi e deliberativi:
Costituzione assemblea in I^ CONVOCAZIONE : 50% + 1 dei partecipanti al condominio e 2/3 dei millesimi;
Costituzione assemblea in II^ CONVOCAZIONE : 1/3 dei partecipanti al condominio 1/3 dei millesimi.
Validità delibere in II^ Convocazione (quorum generico) : 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Viene previsto che anche il condominio astenuto possa impugnare le delibere contrarie alla legge o al regolamento al pari dell’assente e del dissenziente.
Obbligo delega scritta. Limitazioni di delega. In caso di più di 20 condomini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore . Divieto di delega all’amministratore. In caso di supercondomini (con più di sessanta partecipanti )all’assemblea partecipa un delegato per edificio (art. 67 disp. Att. c.c.).
L’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni spetta al proprietario, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui agli articoli 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tali casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario che al nudo proprietario.
Le novità per l’avviso di convocazione (art. 66 disp. Att. c.c.)> invio tramite raccomandata, pec, fax o consegna a mano. Prevista l’annullabilità della delibera entro trenta giorni per omessa, tardiva o incompleta convocazione. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
Le novità in materia di “tabelle millesimali” : l’Art. 69 disp. Att. c.c.
Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Rettifica o modifica delle tabelle all’unanimità. Modifica o rettifica a maggioranza nei casi di errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola unità immobiliare per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione. In caso di revisione giudiziaria non è previsto il litisconsorzio necessario (cioè la partecipazione di tutti i condomini). Può essere convenuto il condominio in persona dell’amministratore il quale deve darne però notizia senza indugio all’assemblea dei condomini. Se non adempie può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.Gli stessi principi vengono estesi anche alle tabelle convenzionali.
Le novità per i regolamenti: l’art. 1138 c.c. e l’art. 70 disp. Att. c.c.
-Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
-Previsto per le infrazioni al regolamento di condominio incremento delle sanzioni che possono andare da €. 200,00 ad €. 800,00 in caso di recidiva. Previsto che detta somma sia devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
Le novità in materia di recupero credito in favore ed a carico dei condomini: l’art. 63 disp. Att. c.c..
-Obbligo di comunicazione dei condomini morosi nei confronti dei fornitori creditori.
-I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servivi condominiali suscettibili di godimento separato.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiali.
La novità in materia di mediazione: l’art. 71 quater.
La norma disciplina il rito della mediazione in materia di condominio (non più obbligatoria a seguito della recente pronuncia della Corte Costituzionale).
La domanda di mediazione deve essere presentata nella circoscrizione del Tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma c.c.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. secondo comma c.c.
Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
La novità in materia di condominio e procedure concorsuali: l’art. 30 delle disp. Att. c.c.
I crediti del condominio (spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per innovazioni), ove esigibili ai sensi dell’art. 63 disp. Att. c.c. sono prededucibili e preferiti ai crediti privilegiati e chirografari.
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Le norme sopra indicate entreranno in vigore il 18 giugno 2013.
A parere di chi scrive, anche con questa riforma non sarà possibile arginare l’enorme contenzioso da sempre esistente in materia condominiale.
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“E’ molto più facile fare la guerra che la pace”
(aforisma di Georges Clémenceau –politico francese).
Avv. Rosalia Del Vecchio
Delegazione UPPI di Castel Maggiore