TUTTO SUL SUPERBONUS - UPPI Bologna

Di che cosa stiamo parlando?

Della possibilità, introdotta dall’art. 119 del “decreto Rilancio” poi convertito nella Legge 77/2020, qualora ricorrano determinate circostanze e per determinate categorie di immobili e proprietari, di portare in detrazione fiscale in 5 anni un importo pari al 110% (cd. superbonus) delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 per il risparmio energetico, per le misure antisismiche, per l’installazione di pannelli fotovoltaici e delle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici.

Per quali lavori è possibile godere del superbonus?

Occorre distinguere tra interventi “trainanti” ed interventi “trainati”.

Condizione imprescindibile per accedere al superbonus è che almeno uno degli interventi rientri tra quelli definiti trainanti che sono:

Intervento di “isolamento termico” (cappotto esterno o interno, isolamento in intercapedine con insufflaggio), effettuato con materiali isolanti che rispettino i CAM (requisiti minimi ambientali del DM 11/10/2017) ed i limiti fissati dal ”Decreto requisiti”, delle superfici opache verticali e/o orizzontali e/o inclinate, a condizione che tale intervento interessi almeno il 25% della superficie disperdente lorda (superficie che separa gli ambienti risaldati dell’immobile con quelli esterni e/o non riscaldati).
Intervento sulle parti comuni dell’edificio per la sostituzione degli impianti di climatizzazione esistenti (sono pertanto esclusi dall’agevolazione i nuovi impianti installati dove non erano presenti) con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione con efficienza almeno “A”, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi e geotermici, con impianti di microgenerazione o a collettori solari. Sono agevolabili anche le spese relative allo smaltimento ed alla bonifica dell’impianto sostituito.
Intervento sugli edifici unifamiliari o funzionalmente indipendenti per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione con efficienza almeno “A”, a pompa di calore, compresi gli impianti ibridi e geotermici, con impianti di microgenerazione o a collettori solari. Sono agevolabili anche le spese relative allo smaltimento ed alla bonifica dell’impianto sostituito.
Misure antisismiche speciali comprensive anche della realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale. A differenza di quanto avveniva in precedenza per il sismabonus, la detrazione spetta sia per tutte le opere strutturali sia statiche che di miglioramento simico ed indipendentemente dal miglioramento di classe sismica conseguito.

Nel caso in cui venga realizzato almeno un intervento trainante di tipo a), b) o c) è possibile usufruire del superbonus anche per i seguenti interventi “trainati”:

gli altri interventi agevolati con il precedente ’”ecobonus” (per esempio sostituzione delle finestre) anche se realizzati da un singolo condomino nella propria unità immobiliare;
installazione delle colonnine di ricarica per i veicoli elettrici;
installazione di pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo (a condizione di cedere in favore del GSE l’energia non auto-consumata in sito o non condivisa per l’autoconsumo).

Ulteriore condizione da soddisfare (non per gli interventi di tipo d) è che l’insieme degli interventi (trainanti + trainati) consenta di effettuare un doppio salto di classe energetica o, se impossibile, il conseguimento della classe più elevata.

Nel caso dell’intervento trainante tipo d) il superbonus è estendibile solo all’installazione di pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo.

Anche per gli interventi trainati la norma fissa dei i requisiti tecnici minimi che devono essere soddisfatti per consentire l’agevolazione fiscale e stabilisce dei limiti massimi di importo.

Godono del superbonus anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con eventuale modifica di sagoma ed incremento di volume anche senza nessun intervento trainante e senza doppio salto di classe.

Per quali soggetti e quali immobili è applicabile il superbonus?

La detrazione spetta ai condómini nel caso vengano realizzati gli interventi a), b) o d), alle persone fisiche (al di fuori dall’esercizio d’impresa, arti e professioni) nel caso di interventi di tipo a), c) o d) realizzati su edifici unifamiliari o, nel caso di edifici plurifamiliari, nel caso siano funzionalmente indipendenti e dispongano di almeno un accesso autonomo dall’esterno (che colleghi l’area esterna all’unità immobiliare senza che sia necessario attraversare l’area condominiale).Sono esclusi dal beneficio fiscale gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli).

Quali sono i limiti di spesa massima?

Per gli interventi trainanti sono previste le seguenti soglie d’investimento:

Per gli interventi di tipo a)
- Nel caso dei condomíni: € 40.000 moltiplicati per il numero delle prime 8 unità immobiliari ed € 30.000 per le successive
- Per le case unifamiliari o funzionalmente autonome: € 50.000 (ma per un numero massimo di due unità immobiliari per persona fisica)

Per gli interventi di tipo b):
- € 20.000 moltiplicati per il numero delle prime 8 unità immobiliari ed € 15.000 per le successive
Per gli interventi di tipo c)
- € 30.000 (ma per un numero massimo di due unità immobiliari per persona fisica)
Per gli interventi di tipo d):
- i limiti di spesa rimangono quelli definiti dal DL 63/2013 ma, a differenza degli altri interventi trainanti, non ci sono in questo caso limiti sul numero massimo di unità immobiliari agevolabili per persona fisica

È possibile accedere al superbonus per gli edifici vincolati?

Nel caso di edifici vincolati o comunque per i quali vi sia l’impossibilità di realizzare gli interventi trainanti a causa di regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il superbonus può essere ugualmente richiesto a condizione che sia comunque conseguito il doppio salto di classe energetica.

Quale maggioranza condominiale è necessaria per approvare gli interventi agevolati?

Tutti gli interventi connessi al superbonus possono essere deliberati dalla maggioranza “semplice” dei presenti in assemblea, che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.

Questa semplificazione è da ricondursi alla finalità dell’intervento al contenimento del consumo energetico dell’edificio, e pertanto è vincolato alla dimostrazione mediante APE che a seguito degli interventi deliberati è conseguibile il miglioramento di due classi energetiche.

A rendere più facile la realizzazione di lavori con detrazione al 110% in condominio è arrivato anche il cosiddetto “Decreto Semplificazioni”, attualmente in fase di conversione in legge, che precisa infatti che “ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera” incentivata con il Superbonus (oltre ad altri lavori per rimuovere barriere architettoniche), “anche servendosi della cosa comune” purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Le spese professionali connesse ai lavori sono detraibili?

Nel caso di interventi agevolati con superbonus, sono detraibili con la stessa percentuale anche tutte le spese per le prestazioni professionali indispensabili e collegate alla realizzazione delle opere.

Tra queste spese tecniche, oltre alla progettazione ed alla direzione dei lavori, citiamo, tra le altre, quelle relative alle perizie ed agli studi di fattibilità, ai sopralluoghi, alle relazioni di conformità degli impianti, alle asseverazioni, alla redazione degli Attestati di Prestazione Energetico ante e post-interventi, alla redazione delle pratiche edilizie, quelle funzionali all’opzione per il godimento alternativo del beneficio fiscale (visto di conformità), nonché il compenso extra richiesto dall’amministratore condominiale in qualità di responsabile dei lavori.

È possibile cedere il credito?

Uno degli aspetti salienti della legge di conversione del “decreto rilancio”, è la possibilità, in alternativa al godimento diretto della detrazione fiscale, per il contribuente di optare:

per lo sconto in fattura, un contributo, cioè, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore e che quest’ultimo potrà recuperare con un credito d’imposta
per la cessione del credito corrispondente alla detrazione, con possibilità anche di cessione successiva ad altri soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari

Tale opzione potrebbe risultare particolarmente interessante per gli incapienti che, nel caso non riescano ad utilizzare la quota annuale di credito, per quell’anno non potrebbero più recuperarla o chiederne il rimborso.

Ovviamente tale anticipazione all’attualità di un beneficio fiscale che verrà percepito solo dall’anno successivo ed in cinque rate, comporta di norma l’applicazione di costi che potrebbero anche essere superiori al 10% determinando un residuo di spesa che resta a carico del committente.

In caso di interventi in edifici plurifamiliari, ogni condomino può decidere autonomamente se fruire della detrazione o esprimere l’opzione per cederla sotto forma di credito d’imposta ad un altro soggetto.

Quali sono le verifiche e gli adempimenti per accedere al superbonus

I requisiti da soddisfare per l’acceso al superbonus sono i seguenti:

tecnico: occorre asseverare che i materiali utilizzati garantiscano le prestazioni minime indicate nel “decreto requisiti” e che rispettino i CAM. Nel caso di interventi antisismici occorre inoltre che l’efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico sia asseverata dal progettista strutturale;
economico: oltre al tetto di spesa per ogni tipologia di intervento, occorre far asseverare, in occasione degli stati di avanzamento dei lavori, che i costi contabilizzati siano congrui ovvero non superiori ai prezzi medi desumibili dai prezzari predisposti annualmente dalle Regioni di concerto con il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti o in alternativa, se il costo non è riportato nel prezzario, dai prezzari della DEI;
energetico: occorre che il doppio salto di classe sia dimostrato dalla certificazione energetica prima e dopo gli interventi. Gli attestati di prestazione energetica, qualora redatti per edifici con più unità immobiliari, sono detti “convenzionali” e sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente allo scopo;
fiscale: visto di conformità dell’intermediario abilitato per la verifica della detraibilità della spesa nel caso il contribuente esprima l’opzione di trasformare la detrazione in credito d’imposta cedibile a terzi oppure per lo sconto in fattura;
edilizio-urbanistico: affinché sia conseguibile il superbonus, occorre che vi sia la conformità urbanistica ovvero che l’edificio sia in regola con i regolamenti comunali e sia corrispondente allo stato autorizzato. Infatti per ogni intervento edilizio occorre predisporre la relativa pratica edilizia nell’ambito della quale occorre asseverare la compatibilità dell’intervento con lo strumento urbanistico. Il primo passo è pertanto verificare la situazione edilizia che, in caso non sia soddisfatta, può compromettere non soltanto l’accesso alla detrazione fiscale ma anche comportare l’irrogazione di sanzioni se non addirittura la demolizione delle opere abusive.

Conclusioni: quali sono le strategie da porre in atto per massimizzare i vantaggi del Superbonus?

Dalla lettura dei precedenti punti emergono su tutti due termini chiave:

OPPORTUNITA’: il superbonus rappresenta una grande opportunità per ristrutturare a “costo zero” il proprio immobile migliorandone le performance energetiche e/o strutturali e quindi, in ultima analisi, incrementandone il valore
COMPLESSITA’: proprio in virtù dei grandi vantaggi, il Ministero ha posto in essere tutta una serie di adempimenti, verifiche e controlli che coinvolgono un gran numero di soggetti (progettisti, imprese, commercialisti, certificatori energetici, asseveratori, assicurazioni, amministratori di condominio, banche,…).

Le due considerazioni suddette dovrebbero consigliare gli interessati al superbonus a:

curare con grande attenzione le verifiche iniziali per evitare di accorgersi strada facendo che mancano tutti i requisiti per l’accesso al superbonus;
anche sfruttando la detraibilità delle spese tecniche, puntare su strutture tecniche “pe(n)santi” che non siano soltanto in grado di progettare e dirigere i lavori ma anche di coordinare tutti i soggetti implicati, di organizzare e pianificare gli interventi, di assicurare il rispetto non solo dei requisiti normativi per l’accesso al superbonus (che si dà per scontato) ma anche di farlo nei tempi prestabiliti ed assicurando la qualità richiesta, supportando l’amministratore di condominio e contemperando le esigenze del condominio con quelle dei singoli condómini, sia a livello tecnico che fiscale.

Ing. Massimo Corsini

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