L’ ACQUISTO DELLA CASA: imposte e agevolazioni

In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme
di investimento.

Si fornisce, di seguito, un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore da parte di Agenzia entrate) e di affrontare con serenità un momento importante.

Tratteremo gli acquisti effettuati da persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) inerenti sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.
Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Non tutti forse sanno che, in base a questa regola:

la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale
dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato
viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate
spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Tratteremo anche delle recenti agevolazioni fiscali introdotte dal decreto legge n. 73/2021 in favore dei giovani acquirenti (con età inferiore a 36 anni) che stipulano un atto di acquisto della “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.
Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

ISPEZIONE IPOTECARIA

Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i “Servizi di pubblicità immobiliare” dell’Agenzia delle entrate.
In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari:

le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio, si vende) o si
costituisce un diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto) su un bene
immobile, oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche relative a
immobili (per esempio, la divisione, l’acquisto per successione o il pignoramento)
l’iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche su immobili (derivanti, per esempio,
da mutui)
l’annotazione è fatta quando vengono modificate trascrizioni, iscrizioni o
annotazioni precedenti (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di
pignoramenti).

In sintesi, mediante l’ispezione ipotecaria è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente attende l’accensione di un contratto di mutuo, oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa o, ancora, per esigenze di regolarizzazione preventiva del bene immobile.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).

LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE E LE IMPOSTE DOVUTE

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:

l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della
compravendita
l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100
righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata
l’imposta di bollo è invece di 155 euro).

Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:

allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui
l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.
Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata
all’ ufficio che ha eseguito la registrazione.

CONTRATTO SOGGETTO A IVA

Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo
di acconto o di caparra confirmatoria:

il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va
fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in
misura fissa (200 euro)
la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale,
non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di
servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro
proporzionale (0,50%).

L’ACQUISTO DI UNA CASA: LE IMPOSTE

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga
effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.
Di seguito viene descritto il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” (di cui tratteremo più oltre).

Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva.

In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Quando sulle vendite è dovuta l’iva

Come sopra specificato, la cessione di fabbricati a uso abitativo da parte delle imprese è, come regola generale, esente da Iva.

Tuttavia, l’imposta si applica:

alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5
anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni,
se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa
nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il
venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta
va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di
abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie
catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire
delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di
costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle
categorie A/1, A/8 e A/9
l’imposta di registro fissa di 200 euro
l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte dovute quando si acquista da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

l’imposta di registro proporzionale del 9%
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Va comunque tenuto presente che se si acquista da un’impresa in esenzione dall’Iva, o si acquista da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

La base imponibile per il calcolo delle imposte

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Se l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione (e nella relativa fattura) è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche privato (cioè non soggetto Iva) è responsabile in solido con il venditore per il pagamento dell’Iva relativa alla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato, nonché della relativa sanzione.
In questa situazione, l’acquirente, soggetto privato, può regolarizzare la violazione versando la maggiore imposta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto. Dovrà inoltre presentare all’Agenzia delle entrate, entro lo stesso termine, una copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture regolarizzate.

Il sistema del prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

Dall’applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La sua finalità, infatti, è quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale.

Infatti, il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili abitativi sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle entrate.

Quando si applica

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite di immobili abitativi (e pertinenze) assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).

Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

A quali immobili si applica

Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza deibenefici “prima casa”.

Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.
Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore
catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

Quadro di sintesi

Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza
requisiti “prima casa”)
l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale,
artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio
del professionista)
l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita,
l’applicazione della regola del prezzo-valore
le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Prezzo-Valore anche sulle pertinenze

Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a
condizione che:

la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale
sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio
rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso
abitativo)
nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

I vantaggi per l’acquirente

L’ acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici.
Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef.
Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:
• l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo
pattuito
• non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa”, devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:
• l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico)
• se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, l’iscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) della Camera di Commercio
• le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.
Il notaio deve segnalare all’Agenzia delle entrate gli agenti che non risultano iscritti alruolo di “Affari in Mediazione”.

In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati da indicare nella dichiarazione sostitutiva, è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa da500 euro a 10.000 euro (oltre quella penale per il rilascio di dichiarazioni mendaci).
Inoltre, la compravendita è assoggettata, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.

REGOLARITA’ URBANISTICO-CATASTALE

Per evitare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), è obbligatorio indicare nell’atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.

Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie (la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).

L’ACQUISTO CON I BENEFICI “PRIMA CASA”

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale
il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la
residenza o lavora
l’acquirente ha determinati requisiti

LE IMPOSTE AGEVOLATE

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro
se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
Iva ridotta al 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

Come evidenziato sopra, per gli acquisti senza benefici “prima casa”, in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

I REQUISITI PER AVERE LE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti.

In questo caso, oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva di cui abbiamo accennato, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

CATEGORIA CATASTALE

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve
appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile)
A/3 (abitazioni di tipo economico)
A/4 (abitazioni di tipo popolare)
A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
A/6 (abitazioni di tipo rurale)
A/7 (abitazioni in villini)
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare.

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)
nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di
lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa”
sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Con la risoluzione 53/E del 27 aprile 2017, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti su un caso specifico riguardante un contribuente che aveva richiesto le agevolazioni prima casa, dichiarando nell’atto di acquisto di svolgere la sua attività prevalente nel Comune dell’abitazione acquistata.

Tuttavia, per motivi di varia natura, questa attività non era stata intrapresa e l’acquirente chiedeva, quindi, se potesse conservare ugualmente i benefici fiscali fruiti, avendo intenzione di trasferire la residenza nel Comune della nuova abitazione.

In questa situazione l’Agenzia ha precisato che il contribuente può mantenere i benefici “prima casa” solo se:

non sono ancora trascorsi 18 mesi dall’acquisto dell’immobile
provvede a integrare la dichiarazione resa nell’atto di acquisto con quella dell’impegno a trasferire la residenza, sempre entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
le agevolazioni non sono state già contestate con un avviso di liquidazione. Inoltre, è necessario che questa dichiarazione integrativa sia redatta secondo le stesse
formalità giuridiche previste per l’atto originario e registrata presso lo stesso ufficio in cui è stato registrato il precedente atto di acquisto.

Quando si ha già una “prima casa”

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva:

non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova
l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”.

E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni fruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte
e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso),
presentando un’istanza all’Agenzia delle entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza
all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.
Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA “PRIMA CASA”

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima
casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.
Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto
per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.
La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.
Per fruire del credito d’imposta è necessario manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione
dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.

Occorrerà, perciò:

indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata
corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare
della stessa
dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data
dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza
della specifica agevolazione prima casa
produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto
indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Quando non spetta

Il credito d’imposta non spetta se:
• sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto
• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”
• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

QUANDO SI CONSERVANO LE AGEVOLAZIONI
Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale
il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura
il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

COME EVITARE LE SANZIONI (O PAGARLE IN MISURA RIDOTTA)

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che:

se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta.

Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione
Se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”.

Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Invece, sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle entrate ha
fornito le seguenti precisazioni:

se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi
se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.

LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA UNDER 36”

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali
in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

La norma prevede i seguenti benefici:

per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari
all’Iva corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere:

portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute inbbase alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato
utilizzato in compensazione tramite modello F24

esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la
costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

A chi spettano

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non
superiore a 40.000 euro annui.

L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un
documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare.

Per gli atti stipulati nel 2021, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2019; per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è quello del 2020.

Il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito (ai sensi dell’articolo 3 del PCM n. 159/2013) dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo.

L’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento.
Se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare è significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria è consentito far ricorso all’ISEE corrente.

Si tratta dei casi:

di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa
di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari
di diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo
di diminuzione (rispetto all’ISEE ordinario) superiore al 20% della situazione patrimoniale.

L’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione
del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU.
In ogni caso, se intervengono variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione.
Come chiarito nella circolare n. 12/2021 dell’Agenzia delle entrate, l’ISEE si applica anche agli atti di compravendita soggetti a Iva.

I requisiti sopra indicati vanno ad aggiungersi a quelli già stabiliti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”. In sintesi, è necessario che
l’acquirente:

abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

I requisiti oggettivi

Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”.
Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile)
A/3 (abitazioni di tipo economico)
A/4 (abitazioni di tipo popolare)
A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
A/6 (abitazione di tipo rurale)
A/7 (abitazioni in villini)
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate.

MANCANZA DEI REQUISITI E DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI

La norma che ha introdotto le agevolazioni ha previsto anche le conseguenze nel caso di “insussistenza” delle condizioni e dei requisiti per usufruirne o di “decadenza” dalle stesse agevolazioni.

Più precisamente, prevede il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi e l’irrogazione di sanzioni, secondo quanto stabilito per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Con la circolare n. 12/2021 l’Agenzia delle entrate ha precisato, in proposito, che:

se viene riscontrata solo l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (per esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”

– per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna

– per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.

Resta ferma l’applicazione dell’Iva con l’aliquota del 4% nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa, che si verifica in caso di

-dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti

-mancato trasferimento della residenza nei termini previsti

– alienazione infraquinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno
– mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova “prima casa”

Venendo meno i presupposti per godere delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro è determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni.

Il credito d’imposta viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” (di cui al n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al
Dpr n. 633/1972).

Claudio Contini

Quando si ha già una “prima casa”

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