L’amministratore dopo la riforma

L’inadeguatezza della normativa codicistica rispetto al rapido evolversi dell’istituto condominiale si riscontrava soprattutto nella disciplina dell’amministratore, la cui figura aveva subito una profonda trasformazione, sia per il crescente numero di compiti e attribuzioni che egli era chiamato ad affrontare, sia per l’aumentata importanza e delicatezza degli stessi, che richiedevano un’adeguata preparazione professionale e coinvolgevano sempre più responsabilità di ordine civile e penale.
Non a caso, quindi, il legislatore ha prestato una particolare attenzione alla professione, da un lato sancendo l’esigenza che gli amministratori di condominio avessero la conseguente necessaria preparazione e dall’altro preoccupandosi di garantire una maggiore trasparenza sulla delicata attività che essi svolgono, riducendone l’autonomia nei confronti dell’assemblea, e prevedendo precisi controlli ed eventuali sanzioni a garanzia dei diritti dei condomini.
Avendo il legislatore ribadito che il condominio non può considerarsi una persona giuridica e, quindi, assumere un’autonoma titolarità dei diritti reali sui beni e servizi comuni che rimane attribuito ai singoli condomini e avendo confermato la tesi maggioritaria che l’amministratore opera in rappresentanza e nell’interesse dei proprietari delle singole unità immobiliari, è da ritenersi superata la tesi, sostenuta da parte della dottrina, che l’amministratore possa essere considerato un organo del condominio a somiglianza degli amministratori di società.
Egli è, pertanto, da definirsi un mandatario con rappresentanza (di cui agli artt. 1703 e ss. c.c.) della collettività dei condomini per la salvaguardia, la gestione e la realizzazione degli interessi comuni inquadrabile nell’ambito dei contratti di lavoro autonomo (Cass. 24.03.1981, n. 1720; Cass. 14.12.1993, n. 12304; Cass. 27.05.1982, n. 3233; Cass. 16.8.2008, n. 10815).
Tale configurazione è confermata dalla nuova formulazione dell’art. 1129 c.c., co. 11, laddove è sancito che i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per «revocare il mandato all’amministratore»; dalla dizione del comma 3° dello stesso articolo che accenna ad atti compiuti dall’amministratore nell’esercizio del mandato; nonché dall’espresso richiamo dell’art. 1129 c.c. all’applicabilità «per quanto non disciplinato dal presente articolo» delle disposizioni di cui alla sezione 1 del Capo IX del Titolo III del IV – intitolato «Del mandato».
Del resto aderendo a tale tesi già in precedenza, la Cassazione, con sentenza 09.06.1994, n. 1995, aveva espresso il principio che la nomina di un nuovo amministratore in sostituzione di quello in carica non richiedesse la preventiva revoca di quest’ultimo perché, coerentemente al disposto dell’art. 1724 c.c. «la nomina di un nuovo amministratore comporta la revoca tacita del mandato e produce effetto dal giorno in cui è stata comunicata al precedente mandatario».
Allo stato, quindi, essendo l’amministratore un mandatario, egli è tenuto a eseguire il suo incarico con la diligenza del buon padre di famiglia e, se l’incarico è gratuito, la responsabilità per colpa è giudicata con minore rigore (art. 1710 c.c.). La nomina da parte dell’assemblea Di regola, la nomina dell’amministratore è di competenza dell’assemblea del condominio che è l’organismo legittimato a tanto. Il legislatore, infatti, con una disposizione ritenuta inderogabile, ha riservato tale potere a tale organismo per cui è nulla, ai sensi dell’art. 1138 c.c., la clausola regolamentare, anche se contenuta nel regolamento convenzionale che lo escluda o la demandi a organismi o soggetti diversi dall’assemblea (Cass. 09.01.1998, n.11268; Cass. 15.06.1997, n. 5333; Cass. 03.08.1996, n. 2155, che ha espressamente sancito che «è nullo il patto che attribuisce all’amministrazione del condominio a uno o più condomini determinati anche se contenuto in un regolamento contrattuale o negli atti di acquisto dei singoli appartamenti»).
Quando i condomini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è obbligatoria, nel senso che ciascun partecipante al condominio è legittimato a pretenderla e a rivolgersi all’autorità giudiziaria, ai sensi e nelle forme di cui all’art. 1105 c.c., co. 4, nel caso che l’assemblea, malgrado sia stata sollecitata a tale adempimento, non vi provveda. Per il combinato disposto dei commi 4 e 2 dell’art. 1136 c.c. per la validità della delibera di nomina è richiesta, sia in prima sia in seconda convocazione, il voto favorevole di tanti condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti (che però non potrà essere inferiore a un terzo dei partecipanti al condominio) che siano attributari di almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
La suddetta maggioranza è ritenuta necessaria dalla giurisprudenza maggioritaria sia nel caso di nomina di un nuovo amministratore sia nell’ipotesi di riconferma (che l’art. 1135 c.c. ugualmente riserva all’assemblea) alla scadenza del mandato di quello in carica (Cass. 29/7/1978, n. 3797).
Tale ultima opinione è stata contrastata da qualche decisione di merito (Tribunale di Roma 5 sezione civile n. 10701/2009) che ha ritenuto valida la riconferma dell’amministratore in carica se effettuata con il voto favorevole prevista dal 3° comma dell’art. 1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio portatori di almeno un terzo del valore dell’edificio).
La tesi si basava sull’interpretazione letterale delle norme codicistiche che prevedono espressamente il quorum speciale di 500 millesimi solamente per la “nomina” dell’amministratore (art. 1136 c.c., co. 4) ma nulla era previsto per la sua riconferma che pure è demandata all’assemblea dal co. 1 dell’art. 1135 c.c., che non richiama la maggioranza del 4° comma dell’art. 1136 c.c.), per cui basterebbe il quorum ridotto di un terzo «trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione, in quanto l’elemento dell’intuitu personae è stato già valutato in precedenza e non si ritiene che sia venuto meno».

Nuova formulazione dell’art. 1129

Sulla nomina è da fare un doveroso approfondimento sulla base delle modifiche apportate dal nuovo art. 1129 c.c., co. 1. Infatti, nella precedente formulazione era sancito che «l’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea». Sorgeva, pertanto, il problema che, se non si provvedeva alla sua “conferma” ovvero non si sostituiva con un altro nominativo egli, in forza del principio della “prorogatio poteri” doveva continuare a occuparsi della gestione ordinaria del condominio con esclusione delle attività straordinarie, con paralisi di una corretta gestione (Cass. n. 3588/1993: «L’amministratore di un edificio, anche se cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall’art. 1129 c.c., o per dimissioni continua a esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c. fino a che non sia stato sostituito, con la nomina di altro amministratore. Pertanto, egli deve continuare a provvedere durante la gestione interinale alle incombenze e attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. e, quindi, a riscuotere i contributi condominiali ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio delle cose comuni e continua ad avere la rappresentanza del condominio in giudizio». Nella nuova formulazione l’art. 1129 c.c., co. 10, prevede invece che «l’incarico di amministratore ha durata un anno e s’intende rinnovato per egual durata.
L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore». Da un’interpretazione letterale di tale disposizione ne deriva che l’incarico di amministratore si protrae di anno in anno (l’art. 1129 c.c. non sancisce il rinnovo per una sola volta) tranne che ne sia richiesta la revoca o egli intenda dimettersi (che sono le due sole ipotesi previste dal legislatore per l’intervento dell’assemblea). Egli, pertanto, esplicherà i pieni poteri attribuitigli dalla legge o dall’assemblea senza gli inconvenienti della prorogatio e della vacatio, dannosi per la collettività amministrata.
Si disquisiva in passato se la validità e l’efficacia della nomina fossero subordinate alla formale accettazione della persona designata.
Qualche decisione dei giudici (Tribunale di Genova, 25.01.1999) espresse parere che sin dal momento della sua nomina da parte dell’assemblea, l’amministratore acquistava i pieni poteri di rappresentanza e gestione del condominio per cui, qualora avesse ritenuto di rinunziare all’incarico avrebbe dovuto indire un’apposita assemblea. Altri, invece, erano del parere della necessità della sua accettazione, anche se tacita. La questione è da ritenersi superata dalla normativa di riforma, essendo previsto nella nuova formulazione dell’art. 1129 c.c., co. 2, l’obbligo per l’amministratore nominato di comunicare contestualmente all’accettazione dell’incarico e a “ogni rinnovo” i propri dati anagrafici, professionali e il codice fiscale, concetto ribadito anche al n. 8, co. 2 dello stesso art. 1129 c.c., ove è previsto che l’amministratore “all’atto di accettazione della nomina” a pena di nullità, deve specificare il proprio compenso per l’attività svolta (melius, da svolgersi).

GIACOMO CARINI
Presidente Onorario Uppi .