L’inquilino “moroso” e la tutela del locatore

I proprietari che concedono in locazione un appartamento si trovano sempre più spesso a dover fronteggiare e risolvere casi in cui gli inquilini ritardano o, addirittura, non pagano il canone di locazione e/o gli oneri accessori.
Con il presente scritto vogliamo fornire una breve e sintetica guida per aiutare i locatori a conoscere meglio le procedure che debbono essere attivate nei confronti degli inquilini “morosi” in modo da realizzare una tutela più consapevole dei propri diritti.

a. Diritto agli interessi per ritardato pagamento del canone.
Normalmente il contratto di locazione stabilisce il termine entro il quale il conduttore deve versare mensilmente il canone di locazione.
L’art. 1282, comma II, del codice civile stabilisce che, salvo patti contrari, i crediti per fitti e pigioni non producono interessi se non dalla costituzione in mora, che, ai sensi dell’art. 1219 c.c., si determina soltanto a seguito di intimazione di pagamento fatta per iscritto dal locatore.
In caso di ritardo nel pagamento del canone di locazione, quindi, il locatore deve intimare il pagamento del canone mediante una raccomandata con avviso di ricevimento e soltanto a seguito della costituzione in mora così formulata potrà pretendere gli interessi per il ritardo nel pagamento.

b. Morosità del conduttore.
Il mancato pagamento del canone di locazione costituisce violazione del principale obbligo che il contratto di locazione pone a carico del conduttore. Con l’art. 5 della L. 27 luglio 1978 n. 392 il legislatore ha stabilito che il mancato pagamento del canone di locazione entro venti giorni dalla scadenza prevista contrattualmente, costituisce una violazione di tale gravità da legittimare il locatore a richiedere al giudice la risoluzione del contratto per morosità del conduttore, con conseguente condanna dell’inquilino alla restituzione dell’immobile.
La norma prevede che motivo di risoluzione del contratto sia anche il mancato pagamento degli oneri accessori, che sono costituiti principalmente dalle spese relative ai servizi comuni condominiali, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

c. Procedimento di sfratto per morosità.
Quando si verifica una di queste due ipotesi il locatore ha diritto di promuovere il procedimento di sfratto per morosità.
A tal fine il locatore, tramite un avvocato, deve notificare al conduttore l’intimazione a presentarsi davanti al giudice (competente è il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile) allo scopo di ottenere l’accertamento dell’inadempimento del conduttore e la condanna al rilascio dell’immobile.
Il caso più semplice è quello in cui il conduttore non si presenta alla udienza o pur presentandosi non contesti la morosità e non si opponga alle richieste del locatore.
In questo caso, infatti, il giudice nella stessa udienza, verificata la regolarità formale degli atti, convalida lo sfratto per morosità, con il conseguente scioglimento del contratto di locazione per fatto e colpa del conduttore.
Contemporaneamente il giudice fissa la data entro la quale l’inquilino deve lasciare libero l’appartamento, normalmente a distanza di un mese o due dalla data della udienza.

d. Sanatoria della morosità e termine di grazia
Il conduttore può presentarsi in udienza, non contestare la propria morosità ed effettuare il pagamento dei canoni o degli oneri dovuti, maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. In questo caso la morosità si considera sanata ed il rapporto di locazione prosegue inalterato tra le parti.
L’art. 55 della legge 27 luglio 1978 n. 392 prevede che dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può assegnare al conduttore un termine non superiore a giorni novanta per sanare la morosità e rinviare la procedura ad altra udienza al fine di verificare se il conduttore provvede effettivamente al pagamento nel termine concesso.
Si tratta del cosiddetto “termine di grazia” che, per prassi degli Uffici giudiziari, viene normalmente concesso per intero a tutti i conduttori che ne facciano semplice richiesta, con la conseguenza che spesso e volentieri i conduttori non pagano la somma dovuta per sanare la morosità, ma di fatto guadagnano una dilazione di tre mesi.

e. Opposizione del conduttore
Più complessa è l’ipotesi in cui il conduttore si presenti in udienza e si opponga alle richieste del locatore contestandone la fondatezza, ad esempio negando la morosità e la somma pretesa dal locatore.
La opposizione del conduttore, infatti, obbliga il giudice a trasformare il procedimento sommario di convalida di sfratto per morosità in un giudizio ordinario, seppure regolato dal più semplice “rito locatizio”, nel corso del quale entrambe le parti dovranno fornire al giudice le prove delle rispettive pretese e che si concluderà con una vera e propria sentenza.
Il locatore, peraltro, se la opposizione del conduttore non è fondata su prova scritta, può richiedere al giudice di ordinare comunque al conduttore l’immediato rilascio dell’immobile, con riserva di valutare le eccezioni sollevate nel prosieguo del giudizio.

f. Esecuzione per rilascio dell’immobile
Nel caso in cui il conduttore non restituisca spontaneamente l’immobile entro il termine fissato dal Giudice, il locatore dovrà promuovere una procedura esecutiva per riprendere il possesso dell’immobile con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.

A tale scopo dovrà notificare al conduttore un atto di precetto con l’intimazione di rilasciare l’immobile entro e non oltre il termine di dieci giorni, decorsi i quali il locatore potrà richiedere all’Ufficiale Giudiziario di procedere allo sfratto.

L’Ufficiale Giudiziario notificherà al conduttore un atto, detto preavviso di sfratto, con il quale lo avverte, almeno dieci giorni prima, del giorno e dell’ora fissati per il primo accesso.

La data dell’accesso viene fissata dall’Ufficiale Giudiziario a propria discrezione e secondo i propri impegni.
La prassi degli Ufficiali Giudiziari di Bologna è quella di utilizzare il primo accesso al solo scopo di verificare la situazione per poi fissare un secondo accesso per la effettiva esecuzione dello sfratto.

Questa avverrà con l’intervento della forza pubblica nel caso fosse necessario vincere la resistenza opposta dal conduttore oppure allontanare persone che disturbano l’esecuzione, con la presenza di un medico dell’AUSL, nonché di un fabbro per aprire la porta e sostituire la serratura.

L’Ufficiale Giudiziario provvederà infine a immettere il proprietario nel possesso dell’immobile.

Da quel momento il proprietario potrà nuovamente accedere liberamente all’appartamento e disporne a proprio piacimento.

g. Il pagamento dei canoni di locazione
Con l’intimazione di sfratto per morosità o con un separato ricorso il locatore può chiedere al giudice di ingiungere al conduttore il pagamento dei canoni di locazione scaduti e di quelli che scadranno fino alla riconsegna dell’immobile, sia che avvenga spontaneamente sia che avvenga a seguito della esecuzione forzata dello sfratto.

Il decreto ingiuntivo costituisce titolo idoneo a procedere in via esecutiva nei confronti del debitore che non adempia spontaneamente il pagamento.

È necessario però evidenziare che il concreto recupero del credito sarà possibile se il conduttore possiede un patrimonio, mobiliare o immobiliare, che possa essere assoggettato a pignoramento e che sia di valore sufficiente per soddisfare i diritti del locatore, circostanze che, purtroppo, si verificano raramente quando il conduttore viene sfrattato per morosità.

Avv. Barbara Laziosi
Consulente Legale UPPI