OMESSA CONVOCAZIONE DI UN CONDOMINO ALL’ASSEMBLEA

Le decisioni per la gestione di un condominio vengono prese dai suoi partecipanti (i condomini) convocati dall’amministratore (o, nei casi previsti dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, da alcuni condomini) in apposita assemblea.

Nel corso della “vita” di un condominio, può accadere, tuttavia, che un condomino non venga convocato ad un’assemblea (e ciò per i più svariati motivi che vanno dalla semplice dimenticanza ad un vizio delle modalità di convocazione sino, addirittura, ad una precisa scelta … magari perché si ritiene che tale condomino sia in conflitto di interessi con il condominio e quindi non abbia nemmeno il diritto di partecipare alla stessa) e che l’assemblea deliberi comunque sulle questioni all’ordine del giorno.

In tale fattispecie, potrà/dovrà l’amministratore dare esecuzione alla delibera in ottemperanza dei dettami del primo comma, n. 1, dell’art. 1130 del Codice civile (“L’amministratore … deve: 1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea …”)?

Innanzitutto, l’amministratore, per decidere se portare o no ad esecuzione la delibera, dovrà, porsi la questione se in tale occasione l’assemblea aveva o no la facoltà di deliberare, in quanto egli è tenuto a portare ad esecuzione solo delibere emesse nel rispetto della normativa e quindi valide ed efficaci.

La normativa di riferimento, per il caso in questione, è data dall’art. 1136 del codice civile, il quale così dispone: “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.

In sostanza tale disposizione condiziona il potere dell’assemblea di deliberare solamente alla presenza di alcune condizioni:

• che tutti i condomini siano stati “regolarmente” convocati (in sostanza, si pone la questione del rispetto delle modalità di convocazione degli stessi);
• i condomini devono aver diritto alla partecipazione di tale assemblea (in sostanza, si pone la questione su chi può/poteva partecipare).

Successivamente, nel caso emerga che non siano state rispettate le condizioni, l’amministratore dovrà chiedersi quali possano essere le conseguenze per una delibera presa in violazione del dell’art. 1136 c.c. e se tale delibera debba e/o possa essere comunque eseguita (in sostanza, si pone la questione della validità ed efficacia della delibera presa in violazione del predetto articolo).

Vediamo tali questioni:

I. Modalità di convocazione dei condomini

I condomini vengono convocati facendo loro pervenire un “avviso di convocazione” nel rispetto dell’art. 66 delle disp. att. al c.c., che al comma terzo così dispone: “L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione …”

Quindi, sotto questo aspetto, per una regolare convocazione è necessario che l’avviso di convocazione sia:

• tempestivo (cioè sia fatto pervenire, di regola, al condomino almeno cinque giorni prima);
• completo (cioè presenti tutti contenuti richiesti, quali: indicazione specifica dell’ordine del giorno, il luogo e la data e l’orario della riunione);
• comunicato con i mezzi indicati (cioè tramite fax, raccomandata, PEC o consegnato a mani del condomino stesso) … in relazione a tale ultimo requisito preme tuttavia segnalare che comunque la giurisprudenza ha già avuto modo di esporre ed applicare il principio secondo cui, nonostante la normativa attualmente vigente preveda ben definiti e tassativi modi di comunicazione dell’avviso di convocazione, se è il condominio stesso a richiedere la comunicazione attraverso un mezzo informale, quale ad esempio la semplice e-mail (posta elettronica ordinaria) e non avendo il medesimo indicato anche un indirizzo PEC, la convocazione deve ritenersi avvenuta regolarmente (vedasi Corte d’Appello di Brescia, sez. II, 3 gennaio 2019 n. 4).

II L’avente diritto a partecipare all’assemblea.

Ricordiamo che hanno diritto alla partecipazione i proprietari, e nel caso vi sia, eventualmente l’usufruttuario e, solo in casi particolari, anche l’inquilino (vedasi l’art. 10 della L. n. 392/78).

Ulteriormente potremmo qui segnalare che, recentemente, il Tribunale di Roma (Sent. del 26 febbraio 2019 n. 4350) ha esaminato il caso del condomino in conflitto di interessi, enunciando il principio che “… in sede di assemblea condominiale vanno applicate, quanto al computo della maggioranza, le norme dettate in materia di società relativamente al conflitto di interessi del socio con conseguente esclusione dal diritto di voto di quest’ultimo. La mancata convocazione del condomino in conflitto d’interessi non determina l’invalidità della deliberazione in quanto il medesimo non avrebbe potuto comunque partecipare al voto”.

III. Conseguenze dell’omessa convocazione (questione della validità o meno della delibera) e conclusioni

La giurisprudenza è stata per lungo tempo divisa nel ritenere la delibera nulla (e quindi impugnabile in ogni tempo e da chiunque) oppure solo annullabile (con l’effetto di divenire valida ed efficace se non impugnata dal condomino assente entro i trenta giorni dalla comunicazione al medesimo del verbale di assemblea contenetene la delibera). Le Sezioni Unite (Cass. SS.UU. n. 4806/05) avevano posto fine al contrasto propendendo per la annullabilità della delibera; soluzione poi adottata dall’art. 66 delle disp. att. del cod. civ. così come modificato dalla L. n. 220 del 2012, il quale così oggi dispone: “… In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare annullabile … su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

Pertanto, l’amministratore potrà e dovrà comunque eseguire la delibera in assenza di impugnazione nei prescritti trenta giorni del condomino assente per non essere stato regolarmente convocato.

Diversamente, in caso di impugnazione entro i termini di legge, il giudice annullerà la delibera.

Avv. Giuseppe Petix

Delegazione Uppi Rastignano – Pianoro