ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – GIUGNO 2020

1) CONDOMINIO

Il quesito. Balconi aggettanti: è’ valida la delibera con la quale l’assemblea disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione di ciascun balcone e ne ripartisca la spesa tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno?

La risposta della Cassazione (Ordinanza n. 7042/2020) >No. La delibera è nulla. La spesa è ripetibile.

La Suprema Corte con questa pronuncia ha innanzitutto ribadito che i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. La Corte ha conseguentemente affermato che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede. In virtù di tale principio le spese in questione non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071) in quanto l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni. E’ dunque nulla la delibera che nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione.

Una simile deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva legittima la pretesa di ripetizione di quanto un condominio assuma indebitamente versato al condominio a tale titolo.

2) CONDOMINIO

Il quesito. Ripetitori sul lastrico del condominio: quali sono le tipologie di contratto utilizzabili, quali le maggioranze applicabili.

La risposta delle Sezioni Unite (Sentenza 8434/2020 del 30.04.2020):

Il contratto con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali.

IPOTESI 1: Il contratto ad effetti reali : qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione;

Le maggioranze richieste> il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.

IPOTESI 2: Il contratto ad effetti personali: qualora le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Con  tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c.

Le maggioranze richieste> è richiesta l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni”.  

 3) PROVVIGIONE DEL MEDIATORE

Il quesito. Al mediatore spetta sempre il compenso per la provvigione?

La risposta della Cassazione (Sentenza n. 07781/2020). No > Per la Suprema Corte, infatti, “Al fine di riconoscere almediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile al negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.[…] Nel caso all’esame della Corte i proprietari dell’immobile avevano accompagnato la restituzione della proposta di acquisto con un fax con il quale avevano chiesto un incontro al proponente al fine di addivenire ad un accordo a loro maggiormente gradito. Era stato poi fissata anche una data per la stipula del preliminare che poi non era stato sottoscritto non avendo le parti raggiunto alcun accordo sulla vendita. E’ stato così negato il diritto alla provvigione del mediatore per il principio sopra esposto.

4) AI TEMPI DEL CORONAVIRUS: LA MEDIAZIONE IN VIDEOCONFERENZA

Il decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18 è stato convertito in legge il 24 aprile 2020.

L’art. 83 contiene diverse novità in materia di processo informatico tra cui quelle che concernono il procedimento di mediazione che ricordiamo essere obbligatorio in talune materie tra cui quelle che concernono vertenze in materia condominiale, successoria, sulla divisione, vertenti su patti di famiglia, diritti reali, inerenti a contratti di locazione, comodato o affitti di aziende etc. Nel periodo dal 9 marzo al 30 giugno 2020, gli incontri di mediazione in ogni caso potranno svolgersi in via telematica con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte nel procedimento. Anche successivamente a tale periodo gli incontri potranno essere svolti, con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte nel procedimento, in via telematica, ai sensi dell’articolo 3, comma 4, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, mediante sistemi di videoconferenza. In caso di procedura telematica l’avvocato, che sottoscrive con firma digitale, potrà dichiarare autografa la sottoscrizione del proprio cliente collegato da remoto ed apposta in calce al verbale ed all’accordo di conciliazione. Il verbale relativo al procedimento di mediazione svoltosi in modalità telematica sarà sottoscritto dal mediatore e dagli avvocati delle parti con firma digitale ai fini dell’esecutività dell’accordo prevista dall’articolo 12 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28.

5) AI TEMPI DEL CORONAVIRUS: IL MANDATO AL DIFENSORE RILASCIATO A DISTANZA

Importante e rilevante novità anche a riguardo della procura alle liti (art. 83 c.p.c.).

E’ infatti previsto che, fino alla cessazione delle misure di distanziamento previste dalla legislazione emergenziale in materia di prevenzione dal contagio COVID-19, nei procedimenti civili la sottoscrizione della procura alle liti potrà essere apposta dalla parte anche su un documento analogico (cartaceo) trasmesso al difensore, anche in copia informatica per immagine (scansione o fotografia), unitamente a copia di un documento di identità in corso di validità, anche a mezzo strumenti di comunicazione elettronica (non specificati e quindi sarà possibile utilizzarne uno qualsiasi). In tal caso, l’avvocato certificherà l’autografia mediante la sola apposizione della propria firma digitale sulla copia informatica della procura. La procura si considererà apposta in calce, ai sensi dell’articolo 83 del codice di procedura civile, se è congiunta all’atto cui si riferisce mediante gli strumenti informatici individuati con decreto del Ministero della giustizia.

6) AI TEMPI DEL CORONAVIRUS: RINVIO DEGLI SFRATTI

Con la conversione in legge del decreto “Cura Italia” gli sfratti sono stati prorogati dal 30 giugno al 1° settembre 2020.

7) LOCAZIONE COMMERCIALE – MANCATO PAGAMENTO DEL CANONE – ESCUSSIONE DELLA GARANZIA AI TEMPI DEL CORONAVIRUS

Quesito: Se l’inquilino non paga i canoni (nella specie quelli di aprile-luglio2020) la proprietà può mettere all’incasso gli assegni ricevuti a garanzia?

La risposta del Tribunale di Bologna 12 maggio 2020 – est. Gattuso: No. Il Tribunale di Bologna ha inibito al locatore (momentaneamente e dunque salvo conferma o revoca del provvedimento con successiva ordinanza) di mettere all’incasso gli assegni rilasciatigli a garanzia dal conduttore sul presupposto della impossibilità al pagamento in conseguenza della chiusura dell’attività imprenditoriale disposta dalle misure restrittive previste per il contenimento del contagio da coronavirus.

Avv. Rosalia Del Vecchio