La ripartizione delle spese relative ai balconi aggettanti

I balconi “aggettanti” sono quelli che sporgendo dalla facciata dell’edificio costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono.
Non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
La ripartizione delle spese relative a tali balconi, peraltro, è piuttosto complessa ed è fonte di frequenti contrasti in sede di assemblea condominiale.
In primo luogo, è bene ricordare che nel corso degli anni si è assistito ad un progressivo sgretolamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso perché il balcone costituisce un prolungamento dell’appartamento.
L’evoluzione giurisprudenziale, infatti, si è sviluppata nel senso di attribuire sempre più importanza anche alla funzione architettonica e decorativa assolta dai balconi per l’intera facciata condominiale.
Oggi è pacifico che i balconi aggettanti hanno una duplice funzione: da un lato sono la proiezione dell’appartamento cui accedono, lo abbelliscono, gli danno luce ed aria e consentono al proprietario l’affaccio all’esterno; dall’altro, costituiscono parte integrante e strutturale della facciata e rappresentano un elemento decorativo dell’edificio.
Si è ritenuto, quindi, di distinguere i vari elementi che compongono i balconi (piano di calpestio, pavimento, soletta, frontalini, parapetto, sottobalconi, ecc…) e di riconoscerne la proprietà esclusiva o la proprietà condominiale a seconda della funzione assolta. Ne consegue, secondo la prevalente dottrina e giurisprudenza, che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di calpestio ed alla parte interna del balcone, mentre gravano sul condominio tutte le spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, cioè quegli elementi che, concorrendo a conferire all’edificio le proprie caratteristiche estetiche ed architettoniche, vengono considerate parte integrante della facciata e, quindi, una parte comune dell’edificio.
In concreto si può affermare, anche se non mancano oscillazioni ed incertezze da parte di dottrina e giurisprudenza circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone, che spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone, mentre spettano a tutti i condomini, (anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi) e vanno divise secondo le tabelle millesimali, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini (parte bassa esterna dei balconi), le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto, ecc.
Con riferimento alle spese per i “sottobalconi”, cioè la parte inferiore del balcone, l’orientamento è oscillante.
La giurisprudenza, infatti, in alcuni casi ha affermato che le spese di manutenzione della parte sottostante il balcone sono a carico esclusivamente del proprietario dell’ appartamento inferiore, potendo, idealmente, corrispondere al soffitto, di cui sarebbero un prolungamento, con conseguente applicazione dell’art. 1125 c.c., che pone a carico del proprietario del piano sottostante le spese per l’intonacatura, la tinteggiatura e la decorazione dei soffitti.
In altri casi, invece, è stato sostenuto che le spese di manutenzione dei sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché i sottobalconi sarebbero una parte condominiale in quanto visibili dall’esterno dell’edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato. Quest’ultimo orientamento sembra ormai condivisibile anche alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione che, anche recentemente (Corte Cass. 17/07/2007 n. 15913), ha confermato che i balconi aggettanti non possono considerarsi neppure in parte di proprietà del proprietario dell’appartamento sottostante. Ne consegue l’impossibilità di applicare, anche in via analogica, l’art. 1125 c.c. al fine di stabilire i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione del sottobalcone che, quindi, dovrebbero gravare o solo sul proprietario del balcone o su tutti i condomini, a seconda che i sottobalconi vengano considerati di proprietà esclusiva o di proprietà condominiale.

Avv. Barbara Laziosi
Consulente legale UPPI