La responsabilità civile dell’amministratore del condominio

Appare necessario, prima di entrare nel merito dell’argomento della responsabilità, ed ai fini di una migliore comprensione di chi e cosa è in effetti un amministratore di condominio, definire cosa è un condominio di edificio.
Il condominio di edifici non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, esso un semplice ente di gestione il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione ed all’uso delle cose comuni; non ha alcuna ingerenza e non può interferire in alcun modo sui diritti autonomi di ciascun condomino.
Da questo presupposto discende che l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza volontaria, per effetto del particolare mandato collettivo ricevuto dall’assemblea dei condomini e con decisione maggioritaria, che genera comunque esclusivamente poteri uguali a quelli propri del mandato e riferiti a tutti i condomini, nessuno escluso, nemmeno gli eventuali non favorevoli alla sua nomina. La legge (art. 1130 cod. civ.) prevede espressamente quali sono le attribuzioni dell’amministratore nell’ambito del mandato conferitogli e che egli deve espletare.

Esse sono:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione.
La violazione di queste sue attribuzioni, così come eventuali atti illeciti commessi nell’esercizio delle sue funzioni amministrative, nonché l’inosservanza dell’obbligo di dare notizia all’assemblea di citazioni e provvedimenti amministrativi (art. 1131 3° e 4° comma cod civ.) lo rendono, in primis, responsabile dei danni eventualmente subiti dal condominio, ma anche, all’occorrenza, dai singoli condomini; tuttavia è indubbio che occorre sempre valutare il comportamento dell’amministratore, nel rapporto interno con la collettività dei condomini che lo ha nominato, per accertare se, nello svolgimento dell’incarico, egli ha usato la “diligenza del buon padre di famiglia” quale è richiesta all’art. 1710 cod. civ. che pone senza dubbio a carico dell’amministratore un particolare obbligo di oculatezza, accortezza e precisione nella gestione del condominio per la tutela degli interessi dei partecipanti al condominio stesso. L’Avv. Tortorici, consulente Anaci, e noto dottrinario nella materia condominiale, ha particolarmente approfondito la problematica di cui oggi si discute, e nella propria pubblicazione “La responsabilità dell’amministratore di condominio” (su Cond. La Casa oggi, Pistoia, 2003) ha individuato le seguenti fattispecie, nelle quali è ravvisabile una responsabilità dell’amministratore di condominio:
– violazione della legittimazione processuale per eccesso di potere;
– eccesso nell’esecuzione delle delibere condominiali;
– omessa osservanza degli obblighi a lui imposti dal regolamento di condominio di natura o di origine contrattuale;
– mancata azione giudiziaria nei confronti di un condomino che abbia violato il regolamento di condominio o faccia un uso improprio delle parti comuni;
– mancato recupero del credito nei confronti di un condomino, di venuto poi inesigibile, ad esempio per fallimento del condominio;
– spendita del nome del condominio senza averne i poteri per esempio per uno scoperto di conto corrente o per emissione di cambiali a pagamento dei crediti di fornitori;
– mancata contestazione all’appaltatore per i difetti nell’esecuzione dell’appalto o per il ritardo nella consegna nei termini contrattuali;
– omessa denuncia dei vizi al costruttore;
– decadenza dei diritti del condominio per inattività o ritardata attività (ad esempio per omessa denuncia all’assicurazione di un sinistro);
– danni provocati da fuoriuscita prevedibile di acque fognarie;
– opposizione infondata alla richiesta di verifica dei documenti di spesa da parte di un condomino;
– colposo ritardo nel presentare il rendiconto consuntivo;
– mancato intervento per immissioni di fumi nocivi o rumori derivati da impianti del condominio;
– omesso ricorso possessorio per abusi da parte di terzi;
– mancata richiesta delle agevolazioni fiscali di legge, se previste;
– mancata rimozione di stati di pericolo;
– mancata diffida a condomini per violazione del decoro architettonico;
– esecuzione di lavori non urgenti e non autorizzati dall’assemblea;
– errata compilazione di un contratto d’appalto (es. termine lavori, furti negli appartamenti, impedimento di un terzo etc…) o non uso della forma scritta nel caso di intervenute varianti al progetto originario;
– mancata richiesta di riduzione del prezzo dell’appalto, verificandone le condizioni;
– danni derivanti da un prolungato anomalo funzionamento di un cancello;
– danni derivanti da omessa riparazione di un lastrico solare (o di un tetto, ndr);
– omessa informazione ai condomini per una citazione notificatagli;
– affidamento di lavori a impresa differente da quella deliberata dall’assemblea;
– omessa consegna della documentazione al nuovo amministratore;
– mancato pagamento dei fornitori, per omesso recupero dei contributi dai condomini morosi, che abbiano determinato vertenze giudiziarie;
– omessa vigilanza sull’operato del dipendente del condominio;
omessa verifica dei lavori di un singolo se derivano danni alle parti comuni;
– mancata proposta all’assemblea di adeguamento della polizza RC globale fabbricati se il valore assicurato è considerevolmente inferiore al valore reale del fabbricato.
Accanto alle suddette fattispecie vi sono poi, sicuramente, le eventuali irregolarità contabili e dell’amministrazione, la mancata resa del conto della propria gestione, e, come purtroppo avviene non raramente, l’autorizzazione, nel corso di un appalto, di ulteriori lavori senza il consenso dell’assemblea.
Inoltre dalla giurisprudenza è stata ancora ravvisata responsabilità personale dell’amministratore nei seguenti casi:
– caduta lastre di ghiaccio e neve;
– mancata manutenzione scale;
– mancato funzionamento luce scale;
– rottura dell’ascensore;
– furto subito da terzo;
– mancato riferimento all’assemblea o ai condomini tutti di perizia relativa a controversia;
– tracimazione di pozzetti;
– omessa informazione all’assemblea di richiesta di riduzione quota della contribuzione alle spese di riscaldamento da parte di un condomino come previsto dal regolamento.
Queste le fattispecie di carattere generale nelle quali si può configurare, sempre in via generale, una responsabilità dell’amministratore.
In ciascuna di tutte le citate fattispecie, laddove il condominio o i condomini abbiano subito un pregiudizio che sia eziologicamente ricollegabile alla sua condotta od anche ad una sua negligenza od omissione, l’amministratore risponde personalmente dei danni che, per essere risarciti, devono comunque sussistere.
L’amministratore può poi anche rispondere personalmente e direttamente nei confronti dei terzi, a titolo di responsabilità aquiliana, per avere omesso, ad esempio, di riparare il tetto dell’edificio condominiale nonostante una precisa delibera assembleare gli avesse conferito apposito mandato; così come qualsiasi altra violazione di un obbligo giuridico di impedire l’eventuale evento dannoso.
Ovviamente perché ricorra una simile ipotesi dovrà accertarsi, di volta in volta, la sussistenza dell’obbligo giuridico derivante dalla legge o da un particolare rapporto tra il danneggiato e l’amministratore che deve rispondere dell’omissione.
Ma se è pacifico che la responsabilità nasce immediatamente al momento della nomina, non bisogna tuttavia confondere la responsabilità per l’attività dell’amministratore (attività che sempre più spesso si sente l’esigenza sia riconosciuta come professionale, anche se il legislatore ha rifiutato e rifiuta ancora oggi di riconoscere che amministrare un condominio sia un’attività professionale), e quella che invece i condomini, spesso e volentieri, ma erroneamente, pretendono di addossare all’amministratore. L’amministratore, per la sua gestione, risponde ovviamente, in prima battuta all’assemblea dei condomini, organo sovrano del condominio. Nulla vieta che l’assemblea, con le maggioranze di legge, approvi anche a posteriori l’operato dell’amministratore.
E’ il caso, ad esempio, di lavori commissionati dall’amministratore senza una preventiva deliberazione, o con una deliberazione non valida, o più in generale di spese per le quali non vi era alcun apposito consenso della stessa assemblea; oppure di semplici lavori urgenti o di altri atti di gestione per i quali non vi era la possibilità di convocare l’assemblea.
Qualora, in simili casi, i condomini riuniti in assemblea deliberino con le maggioranze di legge (art. 1136 cod. civ.) approvando non solo il comportamento dell’amministratore, ma in particolare i consuntivi e/o i preventivi con i relativi riparti spese, nei quali sono stati dallo stesso indicati i lavori e le spese non preventivamente approvati, la eventuale responsabilità dell’amministratore è sanata e superata dall’approvazione stessa.
Con tale decisione l’assemblea infatti fa propri il contenuto e i criteri che sono stati a base della condotta dell’amministratore, e conseguentemente sia gli atti che l’attività del medesimo sono sanati e sono eventualmente da imputarsi esclusivamente al condominio.
Dimenticano infatti, assai spesso i condomini, che nel corso di una riunione condominiale le decisioni non vengono mai assunte dall’amministratore, in proprio, ma esclusivamente dall’assemblea la quale è libera di manifestare la propria volontà anche con l’approvazione di eventuali ripartizioni spese, come predisposte dall’amministratore, che non rispecchiano i criteri indicati dal regolamento.
E’ evidente che l’amministratore non risponde personalmente delle decisioni dell’assemblea (neanche per non avere tutelato i condomini dissenzienti), decisioni avverso le quali la minoranza ha come unico rimedio l’impugnazione prevista dall’art., 1137 cod. civ.
A tale proposito non bisogna dimenticare che il condominio, proprio per la sua connotazione di ente di gestione, è, a volte di una semplicità disarmante, vigendo senza ombra di dubbio il criterio di maggioranza nel rispetto dei precisi quorum previsti dal predetto art. 1136 cod. civ.: laddove spese e lavori e relativi criteri di riparto, vengano approvati, anche a posteriori (così come la nomina dell’amministratore e addirittura le innovazioni) dall’assemblea condominiale con le maggioranze volute dalla legge, per la validità delle deliberazioni, risulta assai difficoltoso per la minoranza dissenziente, opporsi con successo a dette approvazioni.
E certamente nulla può essere imputato all’amministratore del condominio per le manifestazioni di volontà espresse dai singoli condomini in sede di assemblea.
A conclusione di questo più che rapido excursus, – in merito si potrebbe continuare a dissertare a iosa – deve tenersi conto che perchè sussista una responsabilità dell’amministratore è necessario pur sempre un comportamento non solo doloso ma comunque non riconducibile nell’ambito dell’incarico o dello svolgimento dell’attività per conto e a vantaggio della collettività condominiale; da tempo tuttavia – a parete sporadici casi – tali comportamenti da parte degli amministratori si sono attenuati grazie anche alla sempre maggiore professionalità degli stessi sicuramente anche per merito del proficuo apporto delle associazioni di categoria, in primis l’Anaci, che ha fatto della professionalità degli amministratori il fiore all’occhiello della sua attività.

Avv. Gabriele Bruyère
Presidente Nazionale Vicario UPPI