La nuova definizione di “abitazione di lusso”

Per le cessioni effettuate dopo il 13 dicembre 2014, per ”abitazione di lusso” ai fini IVA si intende l’unità immobiliare censita nelle categorie catastali A/1 – abitazioni di tipo signorile, A/8 – abitazioni in ville ed A/9 – castelli e palazzi di pregio.
Lo conferma l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 30 dicembre 2014, n.31/E, che, nel fornire i primi chiarimenti sulle misure fiscali contenute nel D.Lgs. 175/2014 (cd. ”Semplificazioni fiscali”), si sofferma, altresì, sulla nuova nozione di ”abitazione di lusso”, rilevante ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 4% per la ”prima casa”.
Come noto, l’art.33 del D.Lgs. ”Semplificazioni fiscali” interviene sulla definizione di ”abitazione di lusso” ai fini IVA, allineandola con la definizione già in vigore nell’ambito della disciplina dell’imposta di registro e dell’IMU.
In particolare, viene definita come ”abitazione di lusso” l’unità immobiliare catastalmente classificata in:
– A/1 (abitazioni di tipo signorile): unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale;
– A/8 (abitazioni in ville): per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario;
– A/9 (castelli, palazzi di pregio artistico e storico).
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati, non sono comparabili con le Unità Tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
In merito, si ricorda che, ai sensi della previgente disciplina IVA (in vigore fino al 12 dicembre 2014), le c.d. ”abitazioni di lusso”, che non potevano essere cedute con aliquote IVA ridotte (4% applicabile nel caso in cui l’acquirente avesse i requisiti ”prima casa” ovvero 10% nel caso di cessione di ”abitazione non di lusso”), erano quelle definite dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, nella C.M. 31/E/2014:
§ conferma che, dal 13 dicembre scorso, in caso di cessione di abitazioni in presenza dei requisiti ”prima casa”, l’applicazione dell’IVA con l’aliquota ridotta del 4% è vincolata alla categoria catastale dell’immobile, mentre non assumono più alcun rilievo le caratteristiche ”di lusso” definite dal D.M. 2 agosto 1969.
Pertanto, chiarisce la C.M. 31/E/2014, in fase di rogito per fruire dell’applicabilità dell’aliquota IVA del 4% come ”prima casa”, devono essere dichiarati:
– l’accatastamento dell’unità immobiliare nelle categorie cd. ”non di lusso”[5] che possono beneficiare del regime di favore (ossia nelle categorie A/2 – abitazioni di tipo civile; A/3 – abitazioni di tipo economico; A/4 – abitazioni di tipo popolare; A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; A/6 – abitazioni di tipo rurale; A/7 – abitazioni in villini; A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi);
– il possesso del c.d. ”requisiti prima casa” di cui alla nota II-bis, all’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986;
§ chiarisce che la nuova definizione di ”abitazione di lusso” in base al criterio catastale, produce effetti anche per quel che riguarda:
– la costruzione della ”prima casa”, agevolata con l’aliquota IVA ridotta del 4%, in base al n.39 della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972 – c.d. ”Decreto IVA”;
– la cessione di abitazioni non di lusso diverse dalla ”prima casa”, alla quale si applica l’aliquota IVA ridotta del 10% (ai sensi del n.127-undecies della Tab. A, parte III, allegata al ”Decreto IVA”).
Si ritiene che le medesime considerazioni (criterio catastale per individuare le ”abitazioni di lusso”) valgano anche nell’ipotesi di costruzione della ”seconda casa”.
– la costruzione, ovvero la cessione di fabbricati non di lusso, o loro porzioni, c.d. ”Tupini”, effettuate da imprese costruttrici, a cui pure si applicano, rispettivamente, l’aliquota IVA del 4%, ovvero del 10%.
In sostanza, per tutte le operazioni sopra citate, effettuate a decorrere dal 13 dicembre 2014, si applica l’IVA con l’aliquota del 4%, ovvero del 10%, a condizione che l’abitazione, o i fabbricati ”Tupini” siano classificati nelle categorie catastali ”non di lusso” diverse da A/1, A/8 ed A/9, ossia nelle categorie:
– A/2 – abitazioni di tipo civile;
– A/3 – abitazioni di tipo economico;
– A/4 – abitazioni di tipo popolare;
– A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare;
– A/6 – abitazioni di tipo rurale;
– A/7 – abitazioni in villini;
– A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
L’Agenzia delle Entrate giunge a tali conclusioni in base ad un’interpretazione sistematica delle disposizioni relative al regime IVA della costruzione/cessione di abitazioni, alla luce delle novità introdotte dal D.Lgs. ”Semplificazioni fiscali” che, pur riformulando il solo n.21 della Tab. A, parte III, allegata ”Decreto IVA” (cessione della ”prima casa”), produce effetti anche sulle disposizioni che richiamano in predetto n.21, ovvero si riferiscono ancora ai criteri ”di lusso” di cui al D.M. 2 agosto 1969.
Sotto tale profilo, la C.M. 31/E/2014 precisa, quindi, che la nuova nozione di ”abitazione di lusso” basata sul criterio catastale opera anche in assenza di coordinamento normativo fra le predette disposizioni.
Pertanto, la definizione di ”abitazione di lusso” prevista dal D.M. 2 agosto 1969, deve ritenersi superata non solo ai fini della cessione di abitazioni con i requisiti ”prima casa”, ma anche in caso di costruzione della ”prima casa”, nonchè di costruzione/cessione della ”seconda casa”, ovvero della costruzione, o cessione, dei fabbricati ”Tupini”.
Ciò comporta che, dal 13 dicembre 2014, per la costruzione/cessione di abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 ed A/9 (cd. ”abitazioni di lusso”), l’IVA si applica con l’aliquota ordinaria del 22 %.

Claudio Contini – Commercialista
Coordinatore Commissione Fiscale Nazionale – Roma