ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – DICEMBRE 2017

LOCAZIONE

1) Forma della disdetta al contratto di locazione.

Il quesito. La disdetta dal contratto di locazione deve avere forma scritta?

La risposta della Cassazione. Si > “Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’ art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge ad substantiam” (Cass. civ. Sez. VI – 3, 27-09-2017, n. 22647, massima redazionale 2017 Leggi d’Italia).

2) Rilascio anticipato, mancato preavviso e pagamento canoni

Il quesito: se il conduttore rilascia l’immobile prima della scadenza deve in ogni caso pagare il mancato preavviso?

La risposta della Cassazione. Si > Il conduttore, anche in caso di rilascio anticipato dell’immobile per “gravi motivi”, è tenuto a pagare i canoni di locazione fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile (Cassazione, Ordinanza n. 13092 del 24 maggio 2017)

CONDOMINIO

3) Responsabilità dell’amministratore di condominio.

Il quesito. Polizza condominiale pagata in ritardo per mancanza di fondi: l’amministratore è responsabile?

La risposta della Cassazione. No > “L’amministratore ha, nei riguardi partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, di talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c. , sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale. Nell’esercizio delle funzioni l’amministratore assume, dunque, le veste del mandatario ed è, pertanto, gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1710 c.c. Di talché deve escludersi la responsabilità dell’anzidetto soggetto in relazione al tardivo pagamento di un premio di una polizza assicurativa dovuto all’assenza di fondi, qualora l’accertata mancanza di fondi nelle casse condominiali sia stata determinata dalla morosità dei condomini, più volte sollecitati anche per iscritto, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di ricorrere alla procedura monitoria per esigere i pagamenti delle quote da parte dei condomini morosi” (Cass. civ. Sez. VI – 2 Ordinanza, 20-10-2017, n. 24920, massima redazionale, 2017).

4) Spese urgenti e diritto al rimborso del singolo condomino.

Il quesito. Quando il condomino anticipa delle spese nell’interesse di tutti i condomini ha sempre diritto al rimborso?

La risposta della Cassazione. No > il presupposto è quello dell’urgenza. “Il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, anticipate da uno dei condomini, trova la sua disciplina nell’art. 1134 c.c. , in base al quale il diritto è riconosciuto soltanto per le spese urgenti e non in base al mero dato della trascuratezza degli altri comunisti” (Cass. civ. Sez. II, 05-10-2017, n. 23244, Quotidiano Giuridico, 2017).

5) Ripartizione spese parti comuni.

Il quesito. Le spese di manutenzione dell’ascensore le pagano anche i proprietari delle cantine e del piano rialzato?

La risposta del Tribunale di Milano (Sentenza 19.09.2017). Sì > “Tutti i titolari delle unità immobiliari comprese nell’edificio, essendo comproprietari pro indiviso dei beni e degli impianti condominiali, sono tenuti a contribuire al pagamento dei costi della gestione del fabbricato e alla manutenzione delle parti comuni ex art. 1118 c.c. secondo i criteri previsti dagli artt. 1123  e s.s. c.c.” Tali criteri  possono essere derogati solo all’unanimità dei condomini con diversa convenzione, cioè contrattualmente […]”.

IMMOBILI

6) Vendita di appartamento –Vizi -Inoperatività garanzia ex-art. 1490 c.c.

Il quesito. Se l’appartamento venduto è vetusto, e come tale viene trasferito, si applica la garanzia per vizi?

La risposta della Cassazione (Cass. 24343/2017). No > La garanzia  ex art. 1490 c.c. è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio è facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa sia immune da vizi. “Il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell’usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita” (Cass. n. 5251/2004; conf. Cass. n. 23346/2009)”.

7) Luci e vedute.

Il quesito. Qualora il nuovo vicino contesti le luci e le vedute che si affacciano sul suo fondo, è sufficiente dire che c’erano anche prima che egli acquistasse?

La risposta del Tribunale di Parma (Sentenza n. 1406/2017). No > “In materia di luci e vedute, la titolarità del diritto reale di veduta costituisce una condizione dell’azione al fine di esigere l’osservanza, ad opera del vicino, delle distanze di cui all’art. 907 c.c., sicché la parte convenuta per l’eliminazione di vedute poste a distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 905 c.c., ha l’onere, ove affermi il proprio diritto a mantenerle, di provare l’avvenuto acquisto, a titolo negoziale od originario, della relativa servitù, non rilevando la mera preesistenza, di fatto, di tali aperture, il cui possesso, di risalenza anche ultraventennale, non ne implica necessariamente l’appartenenza originaria a detto convenuto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25342 del 12/12/2016)”.

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castel Maggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato