IL CONTRATTO DI COMODATO

Il comodato è un contratto mediante il quale una parte (comodante) permette ad un’altra (comodatario) di servirsi per un tempo e/o per un uso determinato di una cosa mobile o un immobile, con l’obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta.

La previsione normativa che prescrive la consegna del bene (e non, più semplicemente, l’obbligo a consegnare) fa sì che si possa classificare questo contratto fra quelli reali, poiché per la sua perfezione è necessario non solo il consenso, ma anche la vera e propria consegna della cosa.

L’uso del contratto di comodato è frequente nell’ambito immobiliare che differisce dalla locazione innanzitutto proprio per la gratuità del godimento.

Il comodato, infatti, è un contratto «essenzialmente gratuito» (testuale nell’articolo 1803 del Codice civile).

Il comodato si intende gratuito anche se nel contratto viene previsto l’obbligo a carico del comodatario di rimborsare le spese di manutenzione o conservazione del bene oppure dei servizi usufruiti, quali possono essere il riscaldamento o l’ascensore.

L’unilateralità comporta che il sacrificio economico ricada sul solo comodante, restando a carico del comodatario soltanto gli oneri economici connessi alla utilizzazione e alla custodia della cosa (che può giustificarsi con l’esistenza di un sottostante interesse economico del comodante).

La causa del contratto è individuata nella concessione in godimento senza corrispettivo.

Attraverso il contratto d’uso gratuito il comodatario diventa quindi titolare di un diritto personale di godimento dell’immobile sino alla scadenza prevista nel contratto o sino alla richiesta di restituzione da parte del comodante se nel contratto di comodato non è stato previsto alcun termine (nel qual caso si definisce precario).

È però sempre data la possibilità al comodante, di fronte a una sua sopraggiunta urgente necessità di riottenere la disponibilità del bene prima della scadenza o prima che il comodatario abbia cessato di servirsene, di esigerne la restituzione immediata, recedendo dal contratto.

Tale diritto personale di godimento non può essere ceduto a terzi senza il permesso del comodante.

Una specifica forma di comodato è quello definito oneroso o modale, che prevede a carico di chi riceve in comodato l’adempimento di una prestazione ma di rilevanza ridotta, che pertanto non possa qualificarsi come controprestazione.

Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del comodatario, che non ha diritto al rimborso delle stesse eventualmente sostenute per servirsi della cosa.

Il contratto di comodato gratuito non rientra tra quelli per i quali è richiesta la forma scritta ai sensi dell’articolo 1350 del Codice civile e può essere provato anche per testi e per presunzioni (Cassazione 7088 del 20 marzo 2017).

La forma scritta, tuttavia, risulta consigliabile per attribuire data certa al contratto e quindi per risolvere correttamente eventuali conflitti tra più aventi causa, nonché per dimostrare il titolo in forza del quale l’avente causa si trova nella disponibilità materiale del bene.

Il contratto di comodato, una volta redatto in forma scritta, deve essere poi registrato entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione

Gli obblighi del comodante

L’obbligo principale a carico del comodante è sicuramente quello di far godere della cosa il comodatario per il termine o per l’uso convenuto.

Il comodante non ha alcun obbligo nei confronti della cosa consegnata: egli deve infatti consegnare la cosa nello stato in cui si trova e non ha alcun onere di manutenzione verso la stessa.

Vi è però una specifica garanzia posta a carico del comodante dall’art. 1812 c.c., che prevede l’onere di risarcire il danno patito dal comodatario a causa della presenza di vizi nell’immobile concesso di cui il comodante era a conoscenza, che non ha comunicato e che non erano facilmente riconoscibili

Gli obblighi del comodatario

Oltre a quello di restituire il bene ricevuto alla scadenza del comodato, sul comodatario gravano altre obbligazioni.

Egli è tenuto, in primo luogo, a custodirlo e a conservarlo con la diligenza del buon padre di famiglia.

Deve inoltre servirsi del bene secondo l’uso determinato contrattualmente o dalla natura della cosa.

Il comodatario, essendo custode della cosa ricevuta in comodato, è tenuto ad avvertire il proprietario di ogni danno al bene da lui custodito e su di lui incombe quindi l’obbligo di informare il comodante o di eventuali cedimenti, infiltrazioni, carenze degli impianti elettrici e di ogni altro danno verificatosi nell’immobile custodito cui deve però far fronte il proprietario.

Restituzione del bene al termine del comodato

Come abbiamo detto la durata del contratto di comodato può essere predefinita quando è previsto un termine finale o un determinato di utilizzo, oppure precario e quindi perdurante sino alla richiesta di restituzione da parte del comodante.

Scaduto il termine di durata del comodato, qualora l’immobile non venga volontariamente rilasciato dal comodatario, il proprietario può agire giudizialmente nei confronti dell’occupante per ottenere la restituzione del bene.

A differenza delle azioni a tutela delle locazioni, per il comodato non è esperibile il procedimento speciale di sfratto, che di norma prevede tempistiche più brevi per il conseguimento del possesso del proprio bene da parte del proprietario.

Per riottenere la disponibilità dell’immobile concesso in comodato, occorre esperire l’azione ai sensi dell’art. 447 bis c.p.c., ovvero un’azione ordinaria.

Va precisato, però, che nonostante sia un’azione ordinaria, soggiacendo alla disciplina di cui all’art. 447 bis c.p.c., gode comunque di un rito più celere, che, in assenza di specifiche contestazioni, permette comunque una soluzione in tempi relativamente ristretti, tenuto conto dell’istruttoria prettamente documentale.

Tale azione, però, deve essere obbligatoriamente preceduta dal procedimento di mediazione avanti un Organismo abilitato.

Avv. Marco Perrina

Delegazione UPPI San Lazzaro di Savena