Immobile concesso in comodato al figlio

Dopo la nota sentenza a Sezione Unite – la n. 13603 del 21.7.2004-, la Corte di Cassazione, sempre a Sezioni Unite, con sentenza del 29.9.2014 n. 20448, ha nuovamente affrontato il tema della opponibilità al terzo comodante del subentro al comodatario dei di lui coniuge e figlio nella casa famigliare.
La fattispecie decisa con la sentenza 20448/2014 riguarda la vertenza insorta tra il proprietario di un immobile – concesso in comodato al figlio perché vi abitasse con la famiglia – e la nuora in quanto, a seguito della intervenuta separazione fra i coniugi, la sentenza aveva disposto l’assegnazione della casa coniugale alla moglie affidataria del figlio maggiorenne.
La recente pronuncia prende le mosse dal precedente pronunciamento sopra richiamato (Cass. Civ. Sez. Unite 21.7.2004 n. 13603) secondo cui “quando un terzo (nella specie: il genitore di uno dei coniugi) abbia concesso in comodato un bene immobile di sua proprietà perché sia destinato a casa famigliare, il successivo provvedimento – pronunciato nel giudizio di separazione o di divorzio – di assegnazione in favore del coniuge (nella specie: la nuora del comodante) affidatario di figli minorenni o convivente con figlio maggiorenne non autosufficiente senza sua colpa, non modifica né la natura né il contenuto del titolo di godimento sull’immobile, atteso che l’ordinamento non stabilisce una “funzionalizzazione assoluta” del diritto di proprietà del terzo a tutela di diritti che hanno radice nella solidarietà coniugale o postconiugale, con il conseguente ampliamento della posizione giuridica del coniuge assegnatario. Infatti, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa, idoneo ad escludere uno dei coniugi dalla utilizzazione in atto e a “concentrare” il godimento del bene in favore della persona dell’assegnatario, resta regolata dalla disciplina del comodato negli stessi limiti che segnavano il godimento da parte della comunità domestica nella fase fisiologica della vita matrimoniale”.
La sentenza di Cassazione n.20448/2014 prosegue poi affermando che il codice civile disciplina “due forme” del comodato, quello propriamente detto, regolato dagli art. 1803 e 1809 e il c.d. precario, al quale si riferisce l’art. 1810 c.c., sotto la rubrica “comodato senza determinazione di durata”.
E’ solo nel caso di cui all’art. 1810 c.c., connotato della mancata pattuizione di un termine e dalla impossibilità di desumerlo dall’uso cui doveva essere destinata la casa, che è consentito richiedere ad nutum il rilascio al comodatario.
L’art. 1809 c.c. concerne invece – dice la Corte – il comodato sorto con la consegna della casa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale.
Per l’ipotesi di cui all’art. 1809 c.c. è prevista la facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata solo in caso di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno (art. 1809 c. 2 c.c.).
E’ a questo tipo contrattuale – assume la Corte – che va ricondotto il comodato d’immobile che sia stato pattuito per la destinazione di esso a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario: trattasi infatti di contratto sorto per un uso determinato e dunque, per un tempo determinabile per relationem, che può essere cioè individuato in considerazione della destinazione a casa familiare contrattualmente prevista, indipendentemente dall’insorgere di una crisi coniugale.
Sulla base di tale inquadramento la Corte afferma che “risulta senza difficoltà applicabile il disposto dell’art. 1809 comma secondo, norma che riequilibra la posizione del comodante….” in quanto gli consente di richiedere la restituzione immediata qualora gli sopravvenga un urgente e imprevisto bisogno.
L’urgenza, conclude la Corte, “è qui da intendersi come imminenza restando quindi esclusa la rilevanza di un bisogno non attuale, non concreto, ma soltanto astrattamente ipotizzabile. Ovviamente il bisogno deve essere serio, non voluttuario, né capriccioso o artificiosamente indotto”.
Pertanto non solo la necessità di uso diretto, ma anche il sopravvenire imprevisto del deterioramento della condizione economica che obiettivamente giustifichi la restituzione del bene anche ai fini della vendita o di una redditizia locazione del bene immobile, consente di porre fine al comodato anche se la destinazione sia quella di casa familiare”
Da quanto sopra, emerge che la Cassazione, con la sentenza sopra indicata, si è inserita nel solco della giurisprudenza di legittimità e di merito ormai consolidata.
Uniche aperture a tutela del diritto di proprietà del terzo comodante sono l’ aver ammesso quanto segue: da una parte la possibilità del comodante di provare in concreto la mancanza di volontà di concedere l’ uso della casa ad abitazione familiare, ma per esempio ad uso transitorio durante la ristrutturazione di un immobile di proprietà dei coniugi; dall’ altra l’ aver ammesso anche un motivo economico fra quelli urgenti e imprevisti che possono sopravvenire e giustificare la richiesta di riconsegna ad nutum.
Ne consegue che, per evitare di trovarsi praticamente spogliato del diritto di disporre del proprio immobile per un notevole numero di anni, il terzo che intenda concedere in comodato un appartamento ad un nipote o ad un figlio dovrà con questi stipulare un contratto con una precisa scadenza temporale, es: 31.12.2016, e alla scadenza stipulare eventualmente altro contratto con altra precisa scadenza temporale.
Avv.Sabina Bonazzelli