LA FIDEIUSSIONE NELLA VENDITA DEL BENE LOCATO
La Corte di Cassazione ha espresso il principio di diritto in base al quale dal trasferimento della proprietà della cosa locata deriva il subentro del terzo acquirente non solo nel contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1599 c.c., ma pure in quello di fideiussione, a condizione tuttavia che la sua conclusione sia avvenuta in adempimento di una clausola del contratto di locazione da esso inscindibile, dal momento che l’autonomia che contraddistingue il contratto di fideiussione sul piano genetico e funzionale impedisce di configurarlo di per sé come derivante dalla locazione ai sensi e per gli effetti previsti dall’art. 1602 c.c.
Dovranno, dunque, distinguersi due diverse ipotesi.
Se l’obbligazione fideiussoria è parte integrante del contratto di locazione (perché contenuta in una clausola in esso indissolubilmente inserita e legata da un nesso di interdipendenza necessario, nell’economia generale dell’assetto di interessi delineato dalle parti), l’acquirente, subentrerà ex lege nella locazione e nel negozio fideiussorio.
Se, invece, l’obbligazione fideiussoria è stata assunta attraverso un distinto contratto, se pur sempre collegato funzionalmente a quello di locazione, l’acquirente, subentrerà ex lege nella locazione ma, non nel negozio fideiussorio. In tale secondo caso, infatti, l’autonomia genetica dei due rapporti fa sì che il contratto di fideiussione si ponga accanto a quello di locazione, che non lo incorpora. In questo modo, i due negozi, anziché fondersi, resteranno e continueranno a rimanere distinti dal punto di vista oggettivo e soggettivo, potendosi solo configurare una forma di connessione giuridica.
Il consiglio, dunque, per chi acquista un immobile locato con fideiussione rientrante nella seconda ipotesi è quello di convenire una espressa pattuizione al riguardo.
Avv. Rosalia Del Vecchio
Delegazione UPPI Castelmaggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato
