Richiesta e concessione del cosiddetto “Superbonus 110” in condominio.
Quando un Condominio delibera i lavori da fare per accedere al “superbonus 110” è necessario prestare attenzione ad alcuni aspetti problematici, che, se non seguiti con attenzione, potrebbero pregiudicare la validità della detrazione.
Nell’insieme dei lavori da effettuare in un condominio, ce ne sono alcuni che danno diritto alle detrazioni del superbonus 110, altri al bonus ristrutturazione al 90 per cento, altri ancora alle detrazioni al 50 per cento.,
La soluzione cui approcciarsi è quella che prevede la redazione di un solo contratto diviso in sub contratti o contratti separati.
L’importante è prestare attenzione all’indicazione di lavori che, effettivamente, danno diritto al bonus in questione, onde evitare di effettuare lavori inutilmente o di incorrere in sanzioni previste dalle norme anti frode, detraendo lavori su cui non si ha diritto.
L’amministratore di condominio approccia delle imprese o un general contractor che propongono un pacchetto di interventi, che includono anche delle perizie eseguiti da professionisti ad hoc.
Al fine di prendere in esame detto pacchetto di interventi, è consigliabile costituire un consiglio di condominio, se possibile composto da condomini esperti della materia, che poi possano scegliere al meglio i professionisti che dovranno occuparsene, ciò anche al fine di supportare l’amministratore di condominio, o dove si ravvisi in futuro la necessità di rispondere ai controlli effettuati dall’Agenzia delle Entrate sulla congruità dei lavori.
Sovente la modulistica relativa ai contratti dei general contractor per lavori condominiali contiene clausole prestampate, non soggette a un vero esame da parte del condominio, e che lasciano il potere contrattuale in mano al contractor.
Spesso quindi, il rapporto contrattuale è sbilanciato a favore di quest’ultimo, che suggerisce dei tecnici (direttore dei lavori, responsabile della sicurezza, eccetera) anche senza nomina del condominio o del committente. Queste scelte, invece, devono essere effettuate tramite la nomina di tecnici di fiducia del condominio, onde evitare conflitti di interesse e tutelare la parte committente, ovverossia il condominio.
Infatti, secondo l’iter da seguire, una volta accertato quali opere si intendono realizzare, rientranti tra quelle previste dalla norma, verrà dato formale incarico al professionista per la redazione del progetto e del computo metrico.
Deve essere formalizzato l’incarico al direttore dei lavori, nominato un responsabile della sicurezza, nonché un tecnico asseveratore; quest’ultimo dovrà essere in possesso, oltre che di idonea polizza assicurativa per la responsabilità professionale, di polizza prevista dall’art. 119 comma 14 del decreto Rilancio s.m.i.
Nonostante le modifiche e integrazioni alla normativa di riferimento, che ha soppresso l’obbligo di asseverazione iniziale, l’obbligo di idonea polizza assicurativa permane, anche in ragione delle asseverazioni per stato di avanzamento dei lavori e conclusiva.
Sarà, quindi, opportuno acquisire detta polizza alla firma del contratto o in un congruo termine, espressamente previsto.
La figura professionali sopra indicate, potranno essere ricondotte tutte ad un unico soggetto, che abbia le capacità e professionalità tali da ricoprire in maniera efficace e diligente tali ruoli, disciplinando ogni adempimento in un singolo contratto.
Quando, invece, si opti per affidare gli specifici incarichi a soggetti diversi, verranno predisposti tanti contratti quanti sono i professionisti coinvolti nell’operazione.
Acquisito il progetto e il computo metrico, sarà necessario scegliere, con riferimento alla natura dei lavori da svolgere, una o più imprese appaltatrici, Di norma, al fine di evitare il proliferare di contratti di appalto particolarmente difficili da gestire, potrà essere scelto un appaltatore principale, al quale viene consentita la facoltà di subappalto, in questo caso è sull’appaltatore principale che grava ogni attività, anche di carattere economico, nei confronti del subappaltatore.
Sarebbe necessario prestare particolare attenzione alla clausola che consente al general contractor di cedere il contratto a terzi, o che impone, appunto, di accettare società che acquisiscono in subappalto alcune parti dei lavori; sarebbe, invece, corretto che il committente sia informato sulla identità di terze parti così da poter essere libero di rifiutarle, qualora venga a conoscenza di qualcosa che potrebbe pregiudicare la buona riuscita dei lavori.
Le clausole legate alla cessione del credito e/o allo sconto in fattura, vanno anch’esse specificate fin da subito, non essendo possibile accettare contratti che contengano riferimenti ad entrambi.
Possibili varianti ai lavori, che non siano state precedentemente preventivate ma che si siano rese necessarie in corso d’opera, potrebbero comportare maggiori coti o, ancora peggio, non rientrare nelle detrazioni e quindi, così previste, in caso di firma del contratto potrebbero restare a carico del committente.
Sarebbe il caso di prevedere, eventualmente, la possibilità di recedere dal contratto per la tutela del committente e del contractor.
Sarebbe, altresì, opportuno prevedere nel contratto, il caso in cui si possa verificare l’eventuale sospensione dei lavori che danno diritto al super bonus; ad esempio, in presenza di clausole che subordinano la partenza delle operazioni al fatto che si perfezionino i contratti di cessione del credito con le banche o con le finanziarie e che, quindi, se, per malaugurata ipotesi, il credito non viene accettato, il lavoro non parte. Avendo i bonus delle scadenze molto precise, sarebbe il caso quindi di evitare l’inserimento di detta clausola.
E, infine, opportuno analizzare attentamente la polizza assicurativa o rc professionale, potendosi verificare il caso che l’impresa fallisca e, quindi, la tutela derivi solo dalle polizze assicurative, di cui, va verificata anche la portata, se delle stesse è prevista l’obbligatorietà, onde evitare di avere brutte sorprese in caso di controlli.
L’ intera operazione rimane quindi alquanto complessa, e va accolta e ben valutata, assumendo tutte le necessarie e opportune accortezze.
Avvocato Francesca Ursoleo
Consulente Legale UPPI Bologna
