La responsabilità per immissioni illecite provenienti da un immobile locato

In questo articolo affrontiamo il tema della responsabilità per immissioni illecite provenienti da immobile concesso in locazione. Prendiamo, ad esempio, il caso in cui Tizio, proprietario di un appartamento posto al piano sovrastante a quello di proprietà di Caio, e da quest’ultimo concesso in locazione a Sempronio, si lamenti delle immissioni provenienti da tale immobile locato, nel quale il conduttore gestisce un’attività di ristorazione. Orbene, ci chiediamo a chi tra il proprietario e il conduttore, Tizio dovrà rivolgere un’eventuale azione di risarcimento dei danni.
In via generale, partiamo con il ricordare che l’art. 844, comma 1, del codice civile prescrive che “il proprietario non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”. In sostanza, si possono verificare 3 situazioni nella realtà:
a) le immissioni rimangono al di sotto della soglia della “normale tollerabilità” (come può succedere nel caso di immissioni sonore provenienti dall’appartamento del vicino che non superano il c.d. rumore di fondo della zona): chi le subisce deve sopportarle, non avendo il diritto né di farle cessare né di ricevere un ristoro in danaro per il disagio eventualmente sofferto;
b) le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità ma sono giustificate da “esigenze della produzione” (le immissioni sonore provenienti dagli impianti industriali del vicino che superano di gran lunga il rumore di fondo della zona ma che l’interesse collettivo, in termini di produzione e occupazione, impone di mantenerli): chi le subisce può ottenere un indennizzo in danaro per il pregiudizio sofferto;
c) le immissioni superano la normale tollerabilità e non sono giustificate da esigenze della produzione (i rumori provenienti dal vicino che si esercita con la chitarra durante le ore notturne): chi le subisce ha diritto che, per il futuro, ne cessi la prosecuzione, o comunque che vengano adottate le misure idonee a far rientrare dette immissioni nei limiti della sopportazione) e, per il passato, al risarcimento integrale del danno eventualmente patito.
Come si vede, al centro della disciplina si pone la nozione di normale tollerabilità, la quale va correttamente intesa e valutata caso per caso, dal punto di vista del fondo che subisce le immissioni, tenendo altresì conto della condizione dei luoghi, ossia della loro destinazione naturalistica ed urbanistica, delle attività normalmente svolte nella zona, del sistema di vita e delle abitudini di chi vi opera. In linea di massima, non rilevano le condizioni soggettive di chi subisce le immissioni, per cui un soggetto particolarmente irritabile, perché affetto da esaurimento nervoso, non vedrà, per ciò solo, riconosciute le proprie ragioni.
Allo stesso modo, sono irrilevanti le attività svolte da questo soggetto. Così, alla guardia notturna che riposa nelle ore diurne non sarà riconosciuta una maggiore tutela. Tornando al nostro esempio, poniamo che le immissioni derivanti dal ristorante superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo a quanto stabilisce il comma secondo del citato art. 844 c.c., il quale prevede la necessità di un contemperamento tra le esigenze della produzione, in questo caso di Sempronio, e quelle della proprietà, cioè di Tizio. Astrattamente, potrebbe allora configurarsi una responsabilità del locatore ai sensi dell’articolo 2051 c.c., che prescrive che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia.
Tale ipotesi, tuttavia, non convince, visto che è difficilmente ipotizzabile un obbligo di custodia di tal specie in capo al locatore per il bene concesso in locazione, dato che tale obbligo postula l’effettivo potere materiale su tale bene.
Laddove si tratti appunto di bene locato, giurisprudenza e dottrina sono concordi nel ritenere che il proprietario dell’immobile locato conservi la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, solo delle strutture murarie e degli impianti in esso conglobati, e che quindi sia responsabile in via esclusiva ai sensi dell’art. 2051 dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti. Con riguardo, invece, alle altre parti ed accessori del bene locato, è il conduttore che acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri.
Da quanto sin qui sostenuto emerge con chiarezza che dei danni provocati dalle immissioni moleste risponderà il conduttore, il quale solo è titolare del potere di fatto e del conseguente obbligo di custodia sulle parti del bene locato, tanto più se si considera che le immissioni incriminate non derivano dalla struttura muraria né dagli impianti in essa inglobati, bensì dal normale utilizzo degli accessori del bene locato.

Avv. Maria Beatrice BERTI
Delegazione UPPI IMOLA