L’amministratore del Condominio e l’emergenza coronavirus

In linea generale, l’Amministatore deve attivarsi affinchè sua assicurato a ciascuno dei condomini il miglior godimento delle cose comuni, e adoperarsi, altresì, per l’efficienza dei servizi forniti; nell’espletamento di tali compiti, l’amministratore deve vigilare sulla regolarità dei servizi comuni, e intervenire affinchè sia mantenuta la parità di godimento da parte di tutti i partecipanti al Condominio.

Lo stesso, viene investito di poteri e doveri di cautela, tutela e conservazione delle parti comuni, come stabilito dall’articolo 1130 c.c., e, tra questi, anche gli interventi urgenti volti a preservare il funzionamento del Condominio, nonché la sicurezza e la conservazione dello stesso.

In particolare, al paragrafo 2) dell’articolo 1130 c.c., si annovera il dovere di disciplinare l’uso delle cose comuni, e la fruzione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini, ed ancora, al punto 5) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni.

L’obbligo, in particolare, di eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, si intende riferito ai soli atti materiali necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile (Corte di Cassazione, 3 aprile 2007,n. 8233).

Oltre la mera gestione dei beni collettivi, rientrante nell’ambito dellìarticolo 1177 c.c., rientrano tra i compiti dell’amministratore anche le rinnovate esigenze di salubrità, sicurezza, risparmio energetico e informazione.

A seguito della emergenza sanitaria, si è palesato necessario che gli amministratori di condominio assumessero un ruolo attivo nella diffusione delle informazioni necessarie al fine di sensibilizzare condomini e fornitori.

Le varie attribuzioni di legge devono poi integrarsi con quelle segnate dalle normative speciali, che intercettano il ruolo dell’amministratore in contesti diversi. Risulta ormai pacifica la tesi secondo cui l’amministratore è assoggettabile alle norme del testo unico sulla sicurezza del lavoro.

Il ruolo assunto dall’amministratore, dunque, gli impone di mantenere e conservare i beni comuni, garantendo l’utilizzo degli stessi a tutti i condomini, occupandosi di mantenere in sicurezza gli ambienti a vantaggio dei condomini ma anche a tutela delle persone che vi transitano e, maggiormente, di quelle che vi lavorano

Fatta questa premessa, se l’amministratore dovesse ricevere notizia di un caso sospetto di contagio tra i propri condomini, può procedere nell’immediato a conferire incarico per la sanificazione degli ambienti comuni ad apposita ditta specializzata. Sarà necessario valutare attentamente la scelta della ditta, ricorrendo alla ricerca nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla Legge n° 82/1994 che disciplina le attività di disinfestazione, derattizzazione e sanificazione.

La sanificazione dovrà essere effettuata nell’immediatezza e si tratterà di un intervento da considerarsi straordinario e urgente-

L’amministratore inoltre, ad intervento avvenuto, provvederà ad annotare lo svolgimento dell’attività presso il Registro Anagrafe Sicurezza , descrivendo le modalità di esecuzione, il prodotto utilizzato, la certificazione da parte della ditta, la relativa scheda tecnica del prodotto utilizzato. La certificazione dell’attività potrà essere messa in bacheca.

Se l’amministratore intendesse procedere alla sanificazione senza attendere il preventivo consenso dell’Assemblea, sarà consigliabile che egli acquisisca vari preventivi dalle ditte specializzate, così che, in caso di contestazione dell’operato dello stesso egli avrà il diritto, allo scopo di difendersi contro le domande del Condominio o del singolo condòmino, di produrre in giudizio la comunicazione in chiaro, trattandosi di un dato particolare ricadente sotto l’eccezione prevista dall’articolo 9, lettera f del GDPR

In alternativa, l’Amministratore potrebbe acquisire il consenso del Condomino sia alla comunicazione agli altri del proprio contagio, sia dell’inserimento di questo dato nella contabilità condomiminale a scopo di giustificazione della spesa.

Ciò, anche tenendo presente una recente sentenza della Corte di Cassazione, risalente a pochi giorni prima del lockdown, e precisamente del 28.02.2020 n.5522, la quale afferma che “se l’amministratore è legittimato ad agire senza preventiva delibera al verificarsi di una situazione che richiede il compimento di un atto conservativo urgente, compreso anche il costo, questo non lo esime dalla eventuale successiva contestazione, adeguatamente motivata dalla assenza di congruità della spesa sostenuta”.

Per il resto, i protocolli normativi prevedono iter riguardanti casi di sospetto contagio da demandare agli stessi soggetti che accusano sintomi,attraverso la segnalazione dello stato di salute alle autorità sanitarie, al proprio medico di famiglia e alla protezione civile.

Chi accusa sintomi della malattia COVID 19 non è tenuto, pertanto, a comunicarlo all’Amministratore, né ai singoli condomini né l’amministratore, ricevuta la comunicazione ufficiosa del contagio,è tenuto a volta a sostituirsi alla persona ammalata per darne notizia.

Ciò in quanto si parla comunque di dati sanitari e, pertanto, considerati particolari.Come tali, possono essere trattati solo laddove si sia ottenuto il consenso specifico oppure, laddove ne ricorrano i presupposti, in caso di necessità derivante dallo stato di salute prorpio o di altri.

All’amministratore di condominio, quindi, non è stato conferito il mandato alla tutela della salute dei singoli condomini, ma solo quello di tutelare, mantenere e rendere sicure le parti comuni dell’edificio.

L’amministratore non ha il potere/dovere di comunicare i riferimenti del soggetto sospettato di contagio da coronavirus per le ragioni riguardanti i dati sensibili e sanitari sopra elencate, essendo al massimo tenuto ad effettuare, autonomamente, una accurata sanificazione, certificandone l’attività tramite impresa autorizzata.

Avvocato Francesca Ursoleo 

Consulente legale UPPI