Contratto d’appalto e condominio

Quando uno stabile abbisogna di lavori alle parti comuni (rifacimento tetti, facciate, sostituzione ascensore, ecc.) l’amministratore, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli dall’assemblea, stipula con l’impresa prescelta il relativo contratto d’appalto.
Può accadere che alcuni dei condomini non versino le quote di spesa a loro carico ai sensi dell’art. 1123 primo e secondo comma del Codice Civile. In tali casi è ragionevole che l’appaltatore, trascorso un ragionevole lasso di tempo e dopo alcuni solleciti, si rivolga al Giudice per ottenere un decreto ingiuntivo di condanna dell’Amministratore quale rappresentante dei condomini, al pagamento delle sue spettanze e poi proceda, sulla base del titolo ottenuto, all’esecuzione, anche individualmente, nei confronti dei singoli condomini.Tale affermazione, all’apparenza semplice e lineare, si presta ad interpretazioni che portano a conseguenze antitetiche.
Per anni la giurisprudenza e la dottrina maggioritarie hanno ritenuto che l’obbligazione fra il condominio e i singoli condomini sia di natura solidale e cioè di natura tale da legittimare il creditore a soddisfarsi integralmente su un solo condomino – di solito quello in condizioni economiche migliori – anche se risultante aver già versato al condominio la propria quota di spese condominiali.
Nel 2008, la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza in data 8.4.08 n. 9148, muovendo dal diverso presupposto che le obbligazioni dei condomini non sono solidali in quanto divisibili ex parte debitoris, ha statuito che la responsabilità dei condomini medesimi è retta dal criterio della pariziarietà, deducendone che ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio solo in proporzione alle rispettive quote.Secondo tale tesi, dunque, il creditore appaltatore potrebbe procedere all’esecuzione individualmente, nei confronti dei singoli condomini, secondo e nei limiti della quota di Contratto d’appalto e condominiociascuno. Con sentenza 14813 del 4.6.08 la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha contraddetto le Sezioni Unite così testualmente statuendo: “il debito contratto nell’interesse del condominio è solidale tra tutti i condomini, con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento, il creditore potrà agire nei confronti di qualsiasi condomino, anche se questi ha integralmente versato al condominio la propria quota di spese condominiali”.
La terza sezione della Corte di Cassazione, con sentenza 21.7.2008 n. 16920, ha ulteriormente statuito che: “In accordo con quanto disposto dalla sentenza Cass., sez. un. n. 9148/08, le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria. Tuttavia, il mutamento del diritto vivente in punto alla natura delle obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio non incide sul carattere disponibile della relativa disciplina”.
L’altalenare delle pronunce sopra riportate è un chiaro indice del conflitto di diritto che esiste sul punto e che ha importanti conseguente pratiche.Il principio della solidarietà tra condominio e condomini consente al creditore – appaltatore, in presenza di carente liquidità condominiale e di divario della situazione patrimoniale dei singoli partecipanti, di soddisfarsi senza problemi su un solo partecipante.
Detto principio di contro costringe l’esecutato all’azione di rivalsa pro quota nei confronti degli altri condomini, e quindi ad una molteplicità di azioni esecutive nei limiti delle quote millesimali degli altri condomini, come dovrebbe fare il creditore – appaltatore se prevalesse il principio della parziarietà.E’ vero che il condomino ha senz’altro maggiori informazioni rispetto al creditore appaltatore, ma il problema dell’informazione potrebbe essere superato qualora le parti prevedessero espressamente nel contratto di appalto l’onere dell’appaltatore – creditore di azionare il titolo ottenuto a carico del condominio nei soli confronti dei condomini morosi e, all’uopo, allegassero al contratto medesimo l’elenco dei singoli condomini con le relative carature millesimali.
Certo è che, qualora venisse confermato il principio della pariziarietà delle obbligazioni dei singoli condomini, diventerebbe arduo per un condominio trovare un’impresa disponibile ad eseguire i lavori.
Tale principio peraltro non è coerente con il nostro sistema civilistico. Sulla base del generale disposto dell’art. 1292 C.C. secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori, le obbligazioni poste a carico dei condomini dovrebbe, invero, ad avviso di chi scrive, essere solidali. Dunque l’appaltatore – creditore dovrebbe poter agire per l’intero nei confronti di un solo condomino anche se questi ha, in ipotesi, versato integralmente la propria quota.Come ho sopra detto però, sembrano senz’altro ammissibili
accordi diversi in sede di stipula del contratto d’appalto.
Il momento di crisi potrebbe favorire tali accordi…

Avv. Sabrina Bonazzelli
Consulente Legale UPPI