LOCARE A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»
Un socio in consulenza pone il presente quesito: desidero sapere quali possano essere le conseguenze legislative nel caso di locazione ad uso ufficio, di un appartamento classificato in catasto come abitazione.
Se si intende affittare per uso commerciale un appartamento, con destinazione catastale “abitativa”, occorre considerare che nel Dl 31 maggio 2010, n. 78, si dispone che «la richiesta di registrazione di contratti di locazione di immobili esistenti sul territorio nazionale, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131». Conseguentemente il locatore rischia la sanzione di cui all’articolo 69 del Dpr 131/1986, per il quale «chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste secondo legge è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta». È comunque opportuno – onde evitare contenziosi con il conduttore – chiedere all’amministrazione comunale la voltura catastale e, con apposito patto scritto, dare atto nel contratto che l’immobile ha destinazione catastale abitativa. La giurisprudenza ha avuto modo di puntualizzare che «non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c. quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d’uso dell’immobile locato al momento in cui al contratto venne data esecuzione (nella specie, come desunto dalla clausola contrattuale relativa al divieto di mutamento della destinazione originaria) e, quindi, anche della inidoneità dell’immobile a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione. In tal caso, il mancato rilascio di autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dell’immobile locato non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta» (Cassazione 21 gennaio 2011, n. 1398).
In mancanza di una tale clausola, il conduttore potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, a norma dell’articolo 1578 del Codice civile.
Fonte lex24 del sole 24 ore.
Avv. Marco Landucci
Delegazione UPPI Casalecchio di Reno Sud – Sasso Marconi – Zola Predosa
