SUPERBONUS Implicazioni tecniche e normative

Nelle ultime settimane è oggetto di grande attenzione il previsto rimborso fiscale – pari addirittura al 110% della spesa sostenuta – per riqualificazione energetica ed antisismica degli edifici, previsto dagli artt. 119 e 121 del c.d. Decreto Rilancio (D.L. 19.05.2020, n. 34, convertito con modificazioni in Legge 17.07.2020, n. 77).

Il cosiddetto “Superbonus” ha avuto un impatto deflagrante non solo a livello economico.

Infatti, sulla spinta della maxi-detrazione infatti non solo, com’è ovvio, si è innescata la ripresa, spesso disordinata, del mercato dell’edilizia, ma parallelamente si è sviluppata una riflessione sulle implicazioni di questa crescita per orientarla nel modo più corretto.

Il dibattito, dal piano operativo di cantiere si è sviluppato su quello tecnico in senso lato, interessando non solo le categorie professionali direttamente coinvolte (progettisti, direttori dei lavori, asseveratori, collaudatori) ma anche l’industria che ha investito sulla ricerca proponendo negli ultimi mesi nuovi prodotti sia nell’edilizia che negli impianti.

La richiesta di materiali ed attrezzature sempre più performanti ha sollecitato la domanda manifatturiera e ciò in un mercato ormai globale ha spinto anche in questo settore una crescita sensibile.

Come si accennava, questo sviluppo è talvolta disordinato e ha necessitato di numerosi interventi normativi.

L’esigenza di una guida, se in passato è stata vissuta come un freno allo sviluppo, è ora sollecitata dagli stessi operatori di mercato, anche se talvolta la prolissità normativa produce l’effetto opposto e risulta difficile orientarsi tra norme, chiarimenti, circolari.

Questa sovrabbondanza di informazioni porta talvolta a veri e propri cortocircuiti interpretativi tra le varie fonti normative: un caso eclatante è stata la recente marcia indietro della nostra amministrazione comunale costretta a sospendere un articolo del Regolamento Edilizio che, se applicato, avrebbe di fatti depotenziato in maniera drammatica il Superbonus.

Il potenziale conflitto normativo è tanto più evidente in Regioni come la nostra che sul fronte energetico ed ambientale hanno negli ultimi anni spinto l’acceleratore molto più a fondo rispetto allo Stato e, di fatto, hanno varato una normativa all’avanguardia spesso più incisiva di quella nazionale.

Ma a parte le implicazioni tecniche, normative, fiscali ed economiche, l’impatto del Superbonus ed in particolare dell’intervento più gettonato ovvero la realizzazione del cappotto termico sulle facciate ha indotto altri tipi di problematiche. Il “cappotto”, infatti, se realizzato in aderenza alle pareti esterne, determina un aumento delle dimensioni dell’edificio (consideriamo che i cappotti possono avere uno spessore compreso tra 10 e 30 cm).

Questo può generare, da un punto di vista meramente civilistico, due ordini di problemi:

1. il venir meno del rispetto delle distanze tra edificipreviste dalla normativa
2. il rischio di sconfinamento nella proprietà altrui.

Queste due problematiche sono particolarmente sentite in contesti ad alta densità immobiliare, con edifici costruiti vicini tra loro o in aderenza, magari di altezze diverse, o confinanti con aree libere (si pensi a un piazzale) ma di proprietà altrui.

Per quanto riguarda il primo problema, ossia le distanze, è intervenuto il D.L. n. 73/2020, (c.d. Decreto Efficienza Energetica) il quale, innovando il precedente D. Lgs. n. 102/2014, dispone che, nel caso d’interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori e inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza, non viene considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.

Entro i limiti di questo maggior spessore, il Decreto consente anche la deroga a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in punto di distanze minime, sia tra edifici, sia dai confini di proprietà, e di altezze massime degli edifici (a patto che ciò contrasti con il Codice civile).

Cosa succede se però, e qui veniamo al punto b), in presenza di fondi non distanti ma adiacenti, la realizzazione del cappotto possa configurarsi come vero e proprio sconfinamento?

Se a prima vista ciò potrebbe autorizzare la proprietà altrui ad opporsi a questa “invasione”, volendo individuare gli istituti giuridici rilevanti in casi simili, si potrebbe parlare della costituzione di una servitù o di un diritto di superficie.

In realtà la casistica è assai varia e non è detto che si debba rinunciare all’efficientamento energetico di un edificio a causa delle rivendicazioni del confinante come dimostra una recente ordinanza della Corte di Cassazione (Cass. civ., Sez. VI-2, ord. 23.07.2020 n. 15698), che si è occupata di un cappotto termico realizzato sulla facciata di un edificio condominiale confinante con il terrazzo del vicino e,  ribaltando una sentenza della Corte d’Appello di Milano, ha affermato che “il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840 c.c., comma 2, ad attività di terzi (quale, ad esempio, l’immissione di sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo, ovvero alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione”.

In pratica il diritto di veto ai lavori di coibentazione da parte della proprietà confinante non è assoluto ma subordinato alla dimostrazione che lo spessore in più sia tale da recare un pregiudizio concreto all’utilizzo del fondo altrui (per esempio se determini l’impossibilità di sopraelevazione dell’immobile pregiudicandone anche il potenziale incremento di valore.

Al di là delle sentenze, ciò che emerge è che, anche in senso civilistico, il Superbonus è una materia da maneggiare con attenzione.

Sia in ambito condominiale che nei rapporti di vicinato alzare barriere preventive rischia di diventare un esercizio inutile e comunque perdente rispetto all’opportunità di confrontarsi per trovare un accordo (che nel caso dello sconfinamento può essere rappresentato da una semplice autorizzazione o dalla costituzione di una servitù o di un diritto di superficie) che contemperi il diritto di chi vuole abbattere i consumi energetici ( e quindi l’inquinamento atmosferico) con quello di non chi tema che ciò possa ledere l’utilità ed il valore della propria proprietà.

Ing. Massimo Corsini