ORIENTAMENTI DEI GIUDICI – MARZO 2021

1) Condominio- Assemblee

I tempi dell’avviso di convocazione

Cassazione civile, Sez. 2 – Ordinanza n. 24041 del 30/10/2020

L’avviso di convocazione, previsto dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. deve essere, non solo, inviato, ma anche ricevuto nel termine ivi stabilito di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione.

2) Sfratto e pandemia Covid-19

L’onere della prova spetta al conduttore

Tribunale di Macerata ordinanza 28 ottobre 2020

È onere del conduttore che intenda opporsi allo sfratto per morosità a lui intimato provare di non aver potuto versare regolarmente il canone a causa del rispetto delle norme di contenimento dell’epidemia da Covid-19. In assenza della prova circostanziata del collegamento eziologico tra causa impossibilitante e l’inadempimento il Tribunale emetterà l’ordinanza di rilascio (salvo poi disporre mutamento del rito con riserva delle eccezioni). Il rispetto delle norme emanate per il contenimento della pandemia costituisce solo astratta causa di forza maggiore, la cui incidenza, nel caso specifico, deve essere sempre dimostrata dal conduttore.

3) Locazione e vizi

No all’autoriduzione dei canoni

La Cassazione con la pronuncia n. 12103 del giugno 2020 è tornata a ribadire l’orientamento, già espresso in maniera univoca dalla medesima Corte, sul tema dell’illegittimità dell’autoriduzione del canone locativo, da parte del conduttore, per la ridotta godibilità del bene. La sospensione del pagamento del canone, a fronte di vizi dell’immobile, è illegittima a meno che non venga completamente a mancare la prestazione del locatore e, dunque, l’immobile versi in condizioni di tale elevato degrado da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività.

4) Locazione e disdetta

Quando il contratto prosegue e quando no

Cassazione civile. sez. VI-3, ordinanza 18 gennaio 2021, n. 708

In presenza di disdetta inviata dalla proprietà non può desumersi una rinnovazione tacita del contratto dalla sola permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone di locazione senza proporre tempestivamente azione di rilascio.  Perché possa sostenersi una rinnovazione tacita del contratto occorre che la proprietà tenga un comportamento positivo, idoneo ad evidenziare una nuova volontà contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

5) Condominio, consiglio di condominio e lavori rientranti nel superbonus 110%

È nulla la delibera se a decidere è il consiglio di condominio e non l’assemblea.

Sentenza Tribunale di Roma n. 17997 del 16 dicembre 2020

Il Tribunale romano ha statuito che è nulla la delibera con la quale si affidi ad una commissione ristretta di condomini (c.d. tecnica) e all’amministratore il potere di convalidare lo spessore del cappotto termico (con ciò incidendo sulla sfera patrimoniale dei condomini essendo questi proprietari dei balconi interessati da tale intervento), di stabilire il valore finale dell’appalto e la ripartizione tra i condomini, di stabilire il colore della facciata dell’edificio e, infine, di modificare il valore dell’appalto con varianti fino al 15 % dell’intero valore a seguito dell’approvazione dei lavori di ristrutturazione affidati alla ditta (…) .

Il Giudice si è pronunciato per la nullità della delibera in quanto, nel caso di specie, l’assemblea aveva inteso attribuire ai su indicati soggetti proprio il potere di autorizzare spese ulteriori e diverse rispetto a quelle già deliberate, dotandoli, dunque, di poteri decisori che spettano solo all’assemblea in violazione dell’art. 1135 c.c.

Le funzioni di organi, quali il consiglio di condominio, sono solo esclusivamente consultive e di controllo, spettando il potere decisionale all’assemblea, obbligata a riunirsi annualmente (art. 66 disp. att. c. c., norma inderogabile) per deliberare sulle materie fondamentali dell’art. 1135 cod. civ.

La determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria (e cioè l’indicazione dello spessore del cappotto termico con determinazione qualitativa e quantitativa delle opere da eseguire), il potere di stabilire il valore finale dell’appalto e la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, rientrano, pertanto, nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 (cfr in argomento: Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 6-2, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889).

Ora, poiché l’approvazione delle spese rappresenta una competenza esclusiva dell’assemblea, la delega di cui si discute ha portato il Tribunale a ritenere nulla la delibera assunta per difetto assoluto di competenza.

Non solo, la delibera è stata ritenuta nulla anche perché contraria a norme inderogabili (v. art. 1138, 4° comma, c.c.., art. 72 disp. att. c.c..) oltreché lesiva dei diritti dei condòmini in quanto l’atto dell’organo impropriamente delegato (la commissione tecnica lavori) non rientrerebbe tra quelli istituzionali attaccabili come le delibere assembleari.

L”assemblea condominiale, dunque, può certamente votare la nomina di un consiglio ristretto di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni dei consiglieri sono vincolanti per tutti condomini, compresi i dissenzienti, soltanto se poi vengono votate e approvate, con le maggioranze prescritte dalla legge, dall’assemblea dei condomini.

Ne deriva che la scelta dei preventivi per i lavori ed il riparto effettuati dalla commissione perché siano vincolanti per tutti i condòmini vanno riportati in assemblea per l’approvazione non essendo delegabili ai singoli condòmini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell’assemblea, a pena di illegittimità della delibera.

Fonte: www.condominioweb.com

6) Condominio e realizzazione cappotto termico (lavori superbonus 110%)

Approvazione lavori senza studio di fattibilità? La delibera è nulla se le opere incidono sulla riduzione della superficie utile delle singole proprietà.

Sentenza Tribunale di Roma n. 17997 del 16 dicembre 2020

E’ nulla la delibera che, approvando “tout court” la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile, senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini, determina una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superficie utile (piano di calpestio dei balconi).

Nel caso di specie, il condominio, nell’approvare i lavori – in particolare la realizzazione del cappotto termico – non aveva provveduto ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera ma sulla base di un capitolato redatto anni addietro[2012] (che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico) aveva deliberato [nell’anno2016] di realizzare tale opera affidando l’appalto alla ditta scelta dal condominio e solo successivamente aveva ha poi deliberato [nel 2017] l’esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto predisposte dalla commissione tecnica tutte tre prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Solo dopo l’approvazione del lavori di cui alle delibere impugnate, il Condominio aveva poi affidato l’incarico di procedere ad una valutazione tecnica di fattibilità delle opere approvate.

Orbene, dalla successiva perizia, acquisita agli atti, era poi emerso che la realizzazione del cappotto termico, con il suo spessore, avrebbe ridotto il piano di calpestio dei balconi di proprietà dei condomini impugnanti. Si legge testualmente nella perizia: “In fase di sopralluogo sono state inoltre evidenziate diverse problematiche inerenti alla realizzazione di coibentazione termica, principalmente per quanto riguarda lo spazio che un eventuale cappotto esterno possa occupare e l’inevitabile disagio dei condomini e confinanti. In particolare, un eventuale cappotto termico realizzato ad OVEST […] creerebbe inevitabili disagi per riduzione della superficie utile del medesimo terrazzo/lastrico anche se non praticabile. Identiche problematiche di riduzione delle superfici utili sopra descritti si riprodurrebbero nella realizzazione dei cappotti termici in corrispondenza dei balconi del condominio già di ridotte dimensioni”

È emerso, in sostanza, che lo studio di fattibilità qualora eseguito precedentemente all’approvazione dei lavori, avrebbe senz’altro inciso sul contenuto dell’appalto.

Fonte: www.condominioweb.com

6) Condominio e consumo idrico eccessivo

Quale prova deve fornire l’utente ai fini di una valida contestazione

Cass. civ. Sez. III, Ord., (ud. 26/10/2020) 19-01-2021, n. 836

La  Corte di Cassazione con questa pronuncia è tornata a ribadire che, in diritto, in tema di somministrazione con registrazione del consumo mediante l’impiego di apparecchiature meccaniche o elettroniche, in forza del principio di vicinanza della prova, spetta all’utente contestare il malfunzionamento del contatore – richiedendone la verifica – e dimostrare l’entità̀ dei consumi effettuati nel periodo (avuto riguardo al dato statistico di consumo normalmente rilevato in precedenti bollette e corrispondente agli ordinari impieghi del bene somministrato); incombe, invece, sul gestore l’onere di provare che lo strumento di misurazione è regolarmente funzionante e, in questo caso, l’utente è tenuto a dimostrare che l’eccessività̀ dei consumi è imputabile a terzi e, altresì̀, che l’impiego abusivo non è stato agevolato da sue condotte negligenti nell’adozione di misure di controllo idonee ad impedire altrui condotte illecite (da ultimo: Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 297 del 09/01/2020, Rv. 656455 – 01). In sostanza, la rilevazione dei consumi mediante contatore è assistita da una mera presunzione semplice di veridicità̀ sicché̀, in caso di contestazione, grava sul somministrante, anche se convenuto in giudizio con azione di accertamento negativo del credito, l’onere di provare che il contatore era perfettamente funzionante, mentre il fruitore deve dimostrare che l’eccessività̀ dei consumi è dovuta a fattori esterni al suo controllo e che non avrebbe potuto evitare con un’attenta custodia dell’impianto, ovvero di aver diligentemente vigilato affinché̀ eventuali intrusioni di terzi non potessero alterare il normale funzionamento del misuratore o determinare un incremento dei consumi (Sez. 3, Ordinanza n. 19154 del 19/07/2018, Rv. 649731 – 02; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 30290 del 15/12/2017, Rv. 646832 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 23699 del 22/11/2016, Rv. 642982 – 01).

Fonte: www.condominioweb.com