ORIENTAMENTI DEI GIUDICI Marzo 2022

1) CONDOMINIO E SUPERBONUS 110%

Quesito: è nulla la delibera che autorizza a maggioranza l’installazione di un capotto se lo stesso riduce il piano di calpestio di un terrazzo privato?

Si. Così il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza 1788/2021:

Deve considerarsi nulla la delibera che, con voto a maggioranza, autorizza l’installazione di un cappotto esterno con riduzione del piano di calpestio della terrazza in proprietà individuale per violazione del diritto del condomino all’integrità della superficie della sua proprietà esclusiva. Compete unicamente al singolo condomino apprezzare la vantaggiosità, in termini di risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di superficie della sua proprietà.

2)USUCAPIONE: PROVA

Quesito: è sufficiente provare la coltivazione del fondo per un considerevole periodo di tempo per usucapire il terreno?

No. Così la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1796 del 20 gennaio 2022.

Per la Cassazione la prova della semplice attività di coltivazione di un terreno non è sufficiente alla dimostrazione dell’animus possidendi. La Suprema Corte ha confermato il principio già espresso con altre pronunce per cui “non è sufficiente la mera coltivazione del fondo, ai fini della prova del possesso utile ad usucapionem, perché essa non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere”: la semplice coltivazione del fondo, infatti, potrebbe essere fondata su un titolo convenzionale oppure sulla mera tolleranza del proprietario. Per la Corte, invece, la necessaria intenzione di possedere come proprietario può considerarsi sussistente solo quando si accerta che l’attività materiale di utilizzazione del fondo, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, è accompagnata da determinati atti, tra i quali, la chiusura del fondo ai terzi in esercizio dello ius excludendi alios, che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. Per la Cassazione la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione di possedere il bene come proprietario.

Fonte www.brocardi.it

3) CONDOMINIO –IL CREDITO DELL’AMMINISTRATORE

Quesito: Il credito vantato dall’amministratore può essere provato solamente dal verbale del passaggio di consegne.

2021. Così il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 17133 del 4 novembre 2021. Il verbale di passaggio delle consegne non basta a provare che l’ex amministratore vanta crediti nei confronti del condominio. Il Tribunale capitolino ha precisato che spetta all’amministratore provare quali pagamenti abbia effettuato e di dimostrare l’inerenza di essi a obbligazioni da lui legittimamente contratte nell’interesse del condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell’assemblea. Ne consegue che le dichiarazioni contenute nel verbale non possono assumere valenza e contenuto di riconoscimento del debito nei confronti del condominio, in ordine a eventuali crediti dell’amministratore uscente.

4) CONDOMINIO E VIOLAZIONE VEDUTA

Quesito: È Illegittima la tettoia realizzata su un balcone che impedisce la veduta fino alla base dell’edificio

Si. Così La Cassazione con la sentenza 31640/21 del 4 novembre. La Suprema Corte ha accolto il ricorso di un condomino che lamentava la violazione della normativa in tema di veduta sostenendo che l’inquilino sottostante aveva realizzato sul suo balcone una tettoia che lo aveva privato della veduta in appiombo, cioè fino alla base dell’edificio. Gli ermellini hanno stabilito l’illegittimità della tettoia realizzata su un balcone che impedisce al condomino sovrastante la veduta fino alla base dell’edificio rilevando che verande e tettoie sono due manufatti non equiparabili tra loro e da trattare in maniera differente.

5) PROPRIETA’ E RUMORI

Quesito: se la casa è rumorosa il costruttore-venditore può essere chiamato a risarcire l’acquirente?

Si. Così la Corte d’Appello dell’Aquila 17 maggio 2021 n. 747. Il costruttore-venditore è stato costretto a rifondere una somma pari al 10 per cento sul valore dell’appartamento perché i locali erano troppo rumorosi. Se l’immobile rivela un insufficiente isolamento acustico il venditore deve rimediare risarcendo le spese per gli interventi necessari ad eliminare i vizi acustici.  Nel caso all’esame della Corte d’Appello umbra è stato riscontrato il superamento dei limiti acustici dovuti a gravi vizi dell’edificio. In particolare, un “rumore da facciata” in alcuni ambienti, quali la camera da letto e il soggiorno, a riprova che l’edificio non era stato realizzato a regola d’arte.

Quesito: è possibile inibire ad una vicina l’uso degli elettrodomestici in determinati orari?

No. Il Tribunale di Monza con la sentenza n.  2161 del 24 novembre 2021 ha rigettato la domanda di alcuni condomini, che avevano chiesto di inibire alla vicina di casa l’uso degli elettrodomestici prima delle ore 08.00 e dopo le ore 22.00. Il giudice ha ritenuto che, nel caso specifico, non ERANO state fornite prove sufficienti a dimostrare il carattere “intollerabile” dei rumori e l’uso degli elettrodomestici fuori in orario non consentito. Al riguardo si era già espressa la Corte di Cassazione che con la sentenza n. 22105 del 29 ottobre 2015 che aveva stabilito che una centrifuga anche di notte può essere consentita per il tempo strettamente necessario.

Fonte: Leggi D’Italia

Avv. Rosalia Del Vecchio

Delegazione UPPI Castelmaggiore – Granarolo dell’Emilia – Argelato